住宅ローン計算まとめ（借入額×金利×期間の早見表）：月額・総支払額・総利息と、変動/固定・繰上返済・控除の詳細記事への入口

2026-08-30 ｜ 住宅ローン 金利 月額 総支払額 総利息 変動 固定 繰上返済 住宅ローン控除 借入可能額 家計 まとめ

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローン、月々いくらになるの？ 変動と固定、どっちが得？ 金利が1%上がったらどうなる？」——家を買うとき、誰もが迷うのがこの一連の疑問です。便利箱（HA）には「住宅ローン」に関する詳しい記事が25本ありますが、「全部を一気に比べたい」という要望に応えるため、このページでは住宅ローン計算の全体像を1つにまとめました。

数値はすべて、サイト内の住宅ローン計算ツールとまったく同じ計算式（元利均等・ボーナス払いなし）で出しています。下の早見表から自分の借入額の列を押さえ、さらに詳しい内訳や「変動vs固定」「繰上返済の効果」「住宅ローン控除」などは、記事の途中で各詳細記事へ内部リンクで飛べます。

結論：借入額×金利×期間の「総支払額」早見表（元利均等・35年）

住宅ローンは「月額」だけでなく、完済までに払う総支払額（元金＋利息）と総利息で比べるのが鉄則です。借入4000万円・35年の場合、金利0.5%なら総利息は約361万円ですが、2.0%になると約1,565万円に跳ね上がります（約1,204万円の差）。

※数値は元利均等・ボーナス併用なし・金利固定（または据置期間中）を前提とした概算。変動金利は見直し時に月額・総支払額が変わります。端数処理等により実際の契約と1円程度ずれる場合があります。

同じ4000万円でも、期間を30年に短くすると総利息は約631万円（1.0%の場合）に減りますが、月額は128,656円へ上がります。期間を延ばすと月額は下がる代わりに総利息が増える——このトレードオフを自分の手元の余力（手取り計算ツール）と合わせて決めます。

計算の根拠：元利均等の毎月返済額の式

住宅ローンの標準的な返済方式「元利均等」（毎月の返済額が一定）では、月額 m は次の式で決まります。

m ＝ A × r × (1＋r)ⁿ ÷ {(1＋r)ⁿ − 1}
A：借入元本（円）　r：月利（年利÷12÷100）　n：返済回数（年数×12）

「最初のうちは利息ばかり、後半になって元本が減る」という内訳は、「最初は利息ばかり」を分解した記事で図解しています。式の成り立ちと金利・期間・借入額別の早見表は総支払額と総利息を計算した記事にまとめてあります。

変動か固定か：5年/125%ルールで考える

変動金利は金利が安い代わり、5年ごとの見直しで「前回返済額の125%以内」なら月額は上がらないというルール（125%ルール）があります。しかし金利が大きく上がれば、いずれ月額も総支払額も跳ね上がります。変動金利上昇シミュレーションの記事では、金利が1.5%→2.5%に上がるだけで月額が約2万円増・総利息が約862万円増になる例を示しています。「固定vs変動どちらが得か」の計算根拠は固定vs変動の記事、収入合算での比較は変動か固定かを比べた記事で確認できます。

繰上返済で総利息は大きく減る

ボーナス等でまとまった額を繰り上げると、その分の将来利息が丸ごと浮きます。500万円の繰上返済で完済が約10年短縮される例もあります（繰上返済の効果を計算した記事）。一方で「繰上返済より投資のほうが得かも」という視点もあり、繰上返済vs投資の記事で天秤にかけています。住宅ローン控除期間中は繰上返済のしすぎで控除額が減る点にも注意（控除額の計算記事）。

戸建て・マンション購入の「総費用」は別

月額や総支払額に含まれない頭金・諸費用（登記・仲介・火災保険・融資事務手数料等）・引越し費用は別途数百万円かかります。生活費込みのトータルコストは諸費用を計算した記事と総費用の記事、必要資金の目安は購入に必要な資金の記事で扱っています。持ち家か賃貸かの総コスト比較は賃貸vs持ち家の記事もどうぞ。

住宅ローン控除は「戻る税金」

年末残高の一定割合（一般0.7%、最大年40万円・13年間など）が所得税・住民税から控除されます。受けられる条件は控除の要件の記事、控除額の計算と手取りへの効果は控除額の記事と控除の手取り効果の記事で確認できます。なお住宅ローン控除を受けている年は、ふるさと納税の上限も連動して小さくなる点に注意（上限額の計算式）。

借入可能額と返済負担率

「いくら借りられるか」は年収倍率（年収の何倍まで）と返済負担率（手取りの20〜30%目安）から逆算します。全体像は借入可能額を逆算する記事、収入合算での審査は収入合算の記事、頭金の有無のシミュレーションは頭金シミュレーションの記事で。

金利優遇・実質金利・リファイナンス

• 金利優遇キャンペーンで名目金利が下がると総支払いが減ります（金利優遇の効果を計算した記事）。
• 実質金利（名目金利−インフレ率）がマイナスなら、借りている実質負担は軽くなります（実質金利の記事）。
• リファイナンス（借り換え）の損得の分岐点は借り換えの分岐点の記事で。
• ボーナス併用なら月々を抑えられます（ボーナス併用の記事）。

よくある注意点

• 「月額」だけで判断しない：金利が1%違うだけで総利息は千万円単位で変わります。必ず総支払額・総利息も見る。
• 変動金利の上昇リスク：今の低金利で組んでも、将来の金利上昇で月額が増える（または期間が延びる）リスクを織り込む。
• 「総支払額」と「総費用」は別：頭金・諸費用・引越し費用は別途数百万円。手元の資金計画は別建てで。
• 住宅ローン控除の期限：控除は最大13年（認定住宅等はそれ以上）で打ち切られ、その後は元本返済だけが残る。
• 返済負担率の目安：手取りの20〜30%を超えると家計が圧迫されやすい。余力は手取り計算ツールで確認。

各テーマの詳細記事一覧（自分の疑問へ飛ぶ）

• 総支払額と総利息の計算——元利均等の公式と金利・期間・借入額別の早見表。
• 「最初は利息ばかり」を分解——元利均等の内訳の変化。
• 元利均等と元金均等の違い——2方式の総額比較。
• 変動金利上昇シミュレーション——金利上昇が月額・総利息に与える影響。
• 固定vs変動どちらが得——5年/125%ルールと計算根拠。
• 変動か固定かを世帯で比べる——収入合算での比較。
• 繰上返済の効果——総利息をどれだけ減らせるか。
• 繰上返済の損得を計算——いつまでに返すのが得か。
• 繰上返済vs投資——余資の使い道の天秤。
• 住宅ローン控除額の計算——年末残高×0.7%の計算式。
• 住宅ローン控除の要件——受けられる条件。
• 控除の手取り効果——手元にいくら残るか。
• 借入可能額を逆算——年収倍率と返済負担率。
• 収入合算での住宅ローン——夫婦の合算年収で審査。
• 頭金のシミュレーション——頭金の有無でどう変わるか。
• 諸費用を含めた総コスト——登記・火災保険・仲介手数料を全部入れる。
• 住宅ローンの諸費用——内訳の詳細。
• 購入に必要な資金——頭金＋諸費用の目安。
• 住宅ローンの実質金利——インフレ差し引きで見る負担。
• 金利優遇の効果——キャンペーンで総支払いがいくら減るか。
• 借り換えの分岐点——リファイナンスの損得。
• ボーナス併用返済——月々を抑える組み方。
• 返済負担率の目安——手取りに対する適正割合。

もっと具体的に計算・確認する

• 住宅ローン計算ツール——借入額・金利・期間から月額と総支払額を即算出（この記事と同じ計算式）。
• 手取り計算ツール——ローンに回せる余力を確認。
• 複利積立シミュレーション——繰上返済資金を運用した場合の将来額と比べる。
• 年収別・手取り早見表——住宅ローンのベースになる手取りの全体像。

自分の借入条件で同じ内訳を見たい場合は 住宅ローン計算ツール へ。すべてブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

よくある質問

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