住宅ローン計算

住宅ローンの月額はどうやって決まるか(計算の根拠)

日本の住宅ローンで最も一般的な「元利均等返済」では、毎月の返済額が一定になります。その月額は次の公式で出ます(ローン全般で使われる標準的な式です)。

月返済額 ＝ 借入元本 × 月利率 × (1＋月利率)^回数 ÷ {(1＋月利率)^回数 − 1}

ここで「月利率 ＝ 年利 ÷ 12」「回数 ＝ 借入年数 × 12(月数)」です。このツールは、入力した借入額・金利・期間からこの式を解いて月額と総支払額を出します。金利0%なら単純に「借入額 ÷ 返済月数」です。

具体例——借入4000万円・35年なら月額と総利息はいくらか

借入4000万円・年0.9%・35年の場合、月額は約11.1万円で総利息は約664万円です。金利が1%上がるだけで総利息は千万円単位で変わるため、「月額」だけでなく「総利息」も見るのが鉄則です。総支払額と総利息の出し方は住宅ローンの総支払額と総利息を計算した記事で詳しく解説しています。

同じ借入額・同じ期間のまま「金利だけ下がった」ときの差が、借換を検討するときの核になります。たとえば3,000万円・残り25年かつ現在の金利3.0%を、借換後の固定1.5%に替えたとすると、月額は約1.1万円減り、残り期間の総利息は約400万円規模で縮むケースがあります(実際には残債の 똑定、金利タイプ、借換にかかる費用を合わせて試算します)。自分が今どんな条件で借りていて、どの水準まで下がれば意味があるかは住宅ローンの借換判断を計算した記事で数式つきにまとめています。

借換を判断するときの計算の考え方

借換は「新しいローンで今の残債を返し、そのあとは新しい条件で返していく」動きです。見るべき数字はだいたい3つです。

• 月額の変化：新しい金利・期間で毎月いくらになるか。少なくなるとキャッシュフローは楽になります。
• 総利息の変化(残り期間)：いま残っている残債を、残り何年かけて返すかで利息総額が決まります。金利が下がると利息は減りますが、期間を長く取り直すと月額は下がっても総利息が増えることがあります。
• 借換コスト：事務手数料・保証料・登記・手続き費など、借り換えるときにも費用が動きます。これを金利低下で減らせる総利息(あるいは月額の余力)と比べて、回収できるかどうかを見ます。

借換後月額 ＝ 残債 × 月利率_新 × (1＋月利率_新)^残り月数 ÷ { (1＋月利率_新)^残り月数 − 1 }

「現在の残債」「現在の残り期間」「現在の金利」「借換後の金利」「借換後の期間」「借換コスト」を入れ替えて試すことで、月額を優先するか総利息を優先するかが見えてきます。詳しい条件別の当てはめ方は住宅ローンの借換判断を計算した記事で確認してください。

よくある注意点

• 変動金利は「今の金利」でしか出ない。このツールは入力した金利で固定計算します。変動型(年0.3%〜1.5%でスタート)は将来の金利上昇で月額が跳ね上がるリスクがあり、金利が1.5%→2.5%に上がるだけで月額は約2万円増、総利息は約862万円増になります。変動金利上昇シミュレーションの記事でご自身の数字を確かめてください。
• 固定と変動、どちらが得かは「5年/125%ルール」で考える。変動は5年ごとの見直しで、前回返済額の125%以内なら月額は上がりません。先読みして固定を選ぶか変動を選ぶかは固定vs変動どちらが得の記事で計算根拠つきにまとめています。
• 繰上返済で総利息は大きく減る。ボーナス等でまとまった額を繰り上げると、その分の将来利息が丸ごと浮きます。500万円の繰上返済で完済が約10年短縮される例もあります。詳細は繰上返済の効果を計算した記事へ。
• 「総支払額」と「総費用」は別物。頭金・諸費用(登記・仲介・火災保険・融資事務手数料等)・引越し費用は別途数百万円かかります。生活費込みのトータルコストは諸費用を計算した記事、総費用の記事で扱っています。
• 住宅ローン控除は「戻る税金」。年末残高の一定割合が所得税・住民税から控除されます(最大40万円/年・13年間の例も)。控除額の計算は住宅ローン控除額の記事、受けられる条件は控除の要件の記事で確認できます。
• 実質金利(インフレ差し引き)の視点も。物価上昇を考慮すると、借り入れ時の名目金利より「本当の負担」は低くなることがあります。住宅ローンの実質金利の記事で解説しています。

月額が手取りにどう響くか確かめる

• 住宅ローン計算ツール(このページ)——借入額・金利・期間から月額と総支払額を即算出。
• 手取り計算ツール——毎月の返済が手取りにどう響くか。
• 総支払額と総利息の計算——元利均等の公式と金利・期間・借入額別の早見表。
• 変動金利上昇シミュレーション——金利上昇が月額・総利息に与える影響。
• 固定vs変動どちらが得——均等本息計算式・5年/125%ルール。
• 繰上返済の効果——総利息をどれだけ減らせるか。

数値は元利均等返済・固定金利・ボーナス併用なしを前提とした概算です。変動金利、元金均等、事務手数料(借入額の2.2%程度が別途)、繰上返済手数料等により実際の総支払額は変わります。正確な返済計画はご契約の金融機関の試算表でご確認ください。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。