住宅ローンの繰上返済で総利息はいくら減る？ 借入4000万・0.9%・35年で500万円繰上なら約164万円減・完済4.9年早く——期間短縮型と返済額軽減型の違い・タイミング・控除とのトレードオフ

2026-08-27 ｜ 住宅ローン 繰上返済 総利息 元利均等 金利 住宅購入 家計 住宅ローン控除 節約

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「ボーナスで200万円まとまった。住宅ローンの繰上返済に回すべき？ それとも貯金や投資に回すべき？」——この悩みは、住宅ローンを組んだ人なら誰しも一度は抱きます。ネットで「繰上返済 おすすめ」と検索すると「総利息が減ってお得」という結論はすぐ出てきますが、「借入4000万円・金利0.9%・35年のケースで、具体的にいくら利息が減り、完済が何年早まるのか」を数式と具体数値で示したページは意外に少ないものです。

この記事では、繰上返済によって総利息が1円単位でいくら減るかを、元利均等返済の公式から順に追います。さらに、「期間短縮型」と「返済額軽減型」という2つの繰上方法の違い、繰上するタイミング（1年目と10年目で効果が2倍以上違う理由）、そして多くの解説が見落としている「住宅ローン控除が減る」「運用とのトレードオフ」という2つの注意点を数値で示します。

そもそも「繰上返済」とは何か

繰上返済とは、毎月の返済とは別に、まとまったお金（ボーナス・退職金・貯蓄の一部）を残高（元本）の返済に直接充てることです。住宅ローンは「残高に対して毎月利息がかかる」仕組みなので、残高を一気に減らせば、その後かかる利息が丸ごと減るのが最大のメリットです。

ポイントは、繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2通りがあること。どちらを選ぶかで、手元に残る効果が大きく変わります（後述）。

計算式の根拠——元利均等の公式から残高削減まで

住宅ローンの多くは「元利均等返済」です。毎月の返済額（m）は次の公式で決まります。

m ＝ P × r × (1＋r)^n ÷ {(1＋r)^n − 1}

• P ＝ 借入元本（例：40,000,000円）
• r ＝ 月利（年利0.9% ÷ 12 ＝ 0.00075）
• n ＝ 返済回数（35年 × 12 ＝ 420回）

借入4000万円・年0.9%・35年を当てはめると、毎月の返済額は111,060円になります（総支払額 46,645,079円、うち総利息 6,645,079円）。

繰上返済は、この「残高」から直接額を引く動きです。残高が減れば、次月以降の利息（残高×月利）が減り、その分だけ総利息が削れます。これがすべての計算の出発点です。

具体例：借入4000万円・年0.9%・35年の場合

繰上返済額を変えて、総利息の減り方と完済時期の短縮を計算しました（いずれも1年目の暮れに繰上、手数料は0円と想定）。

期間短縮型は「月々の負担はそのままに、完済を早める」方法。500万円なら総利息が約164万円（24.7%）も減り、約4.9年早く完済になります。一方、返済額軽減型は「完済時期は変わらないが、毎月の負担を減らす」方法で、利息の減り方は期間短縮型の半分程度（500万円で約80万円減）です。

どちらを選ぶべきか——「期間短縮型」が有利な理由

同じ500万円の繰上でも、期間短縮型（利息減164万円）のほうが、返済額軽減型（利息減80万円）の2倍以上利息を減らせます。理由はシンプルです。

• 期間短縮型は、残高を減らしたうえで「同じ月額を長く払い続ける」ため、浮いた期間分の利息がまるごと削れる。
• 返済額軽減型は、残高を減らしたぶん「月額を下げて終わる」ため、残りの期間は少ない利息しか浮かない。

原則として、「なるべく早く借金をゼロにしたい」「将来の金利上昇リスクを減らしたい」なら期間短縮型が有利です。ただし、毎月の家計に余裕がなく「今の月額を下げたい」事情がある場合は、返済額軽減型も現実的な選択です。

タイミングが効く——「早いほうが何倍も得」な理由

繰上返済は「返済の早い時期ほど効果が大きい」という性質があります。なぜなら、元利均等では「最初のほうが残高が高く、かかる利息の絶対額が大きい」からです。残高が高いうちにまとまった額を入れれば、その後何年もかかるはずだった高い利息を根本から断てます。

同じ500万円の繰上（期間短縮型）を、いつ行うかで比べました。

500万円の繰上でも、1年目と20年目では利息減が約100万円（1.6倍）も違います。ボーナス等の余剰資金があるなら、迷わず最初のほうのタイミングで繰り上げるのが鉄則です。なお、繰上返済の手数料（金融機関によっては無料枠あり）や、「いつでも繰上可能か」という要件は契約によって異なるため、事前にご自身のローン条件を確認してください。

見落としがちな注意点①——住宅ローン控除が減る

繰上返済のデメリットの一つが、住宅ローン控除額（税金の還付）が減ることです。控除額は「年末残高×0.7%（上限額あり）」で決まるため、残高を繰上で減らすと、その分だけ控除される税額も下がります。

例えば借入4000万円なら初年度の控除額は約28万円（4000万×0.7%）ですが、500万円を繰り上げて残高3500万円になれば初年度は約24.5万円（▲3.5万円）に。ただし、これは「繰上で節減できる利息（約164万円）」と比べれば十分に小さいので、一般的には繰上返済を選ぶほうが得になります。控除の詳しい計算式は住宅ローン控除額の計算記事、受けられる条件は控除の要件の記事で確認できます。

見落としがちな注意点②——「運用」とのトレードオフ

繰上返済の最大の機会費用は、「その資金を別で運用していたらどうなったか」です。繰上返済の実質的な利回りは、ざっくり「ローンの金利（と同等の節税効果）」に等しいといえます。つまり、ローン金利0.9%なら、繰上返済は「年0.9%の確実な利回り」を得るのと同義です。

• 低金利時代（今の0.9%程度）なら、安全運用（普通預金・低リスク）より繰上返済が有利なことが多い。
• 高金利のローン（例：2%以上）ならなおさら繰上返済が有利（年2%の確実な節減）。
• 一方、つみたてNISA等で年3〜5%の運用が見込めるなら、繰上より運用のほうが資産が増える可能性が高い。ただし運用は元本変動リスクがある。

言い換えれば、「ローン金利 ＞ 自分の運用想定利回り」なら繰上返済、「ローン金利 ＜ 運用利回り」なら運用が基本の分岐です。どちらが得かは複利積立シミュレーションと住宅ローン計算ツールでご自身の数字で比べられます。

変動金利なら「効果が薄れる」場合も

変動金利型の場合、繰上返済で残高を減らしても、5年ごとの金利見直しで返済額が上がるリスクは残ります。また金利自体が上昇すれば、残りの残高にかかる利息が増え、繰上の効果が一部相殺されます。変動金利の金利上昇インパクトは変動金利上昇シミュレーション、固定と変動のどちらを選ぶかは固定vs変動どちらが得の記事で計算根拠つきにまとめています。

自分の数字で試すなら

上の計算はすべて 住宅ローン計算ツール と同じロジック（元利均等の公式）に基づいています。借入額・金利・期間を入力すれば、毎月の返済額と総利息・総支払額が即座に出ます（繰上返済そのもののシミュレーション機能は現在のツールにはないため、本記事の早見表を目安にしてください）。いずれもブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

• 住宅ローンの総支払額と総利息を計算した記事——元利均等の公式と金利・期間・借入額別の早見表。
• 変動金利上昇シミュレーションの記事——金利上昇が月額・総利息に与える影響。
• 固定vs変動どちらが得の記事——均等本息計算式・5年/125%ルール。
• 住宅ローン控除額の計算記事——年末残高×0.7%の控除額。
• 住宅ローンの実質金利の記事——インフレ差し引きの視点。
• 住宅ローン計算ツール——借入額・金利・期間から月額と総支払額を即計算。
• 複利積立シミュレーション——繰上資金を運用した場合の将来額との比較に。

注意事項

本記事の数値は、借入額4000万円・年利0.9%・期間35年・元利均等返済・繰上返済手数料0円を前提とした概算です。実際の総利息の減り方は、借入額・金利タイプ（固定/変動/混合型）・返済方法（元利均等/元金均等）・繰上返済の種類（期間短縮/返済額軽減）・手数料の有無・いつ繰り上げるか・ボーナス返済の有無によって数万〜数百万円単位で変わります。また繰上返済は金融機関ごとに「いつでも可」「年1回まで」「最低金額（例：10万円以上）」「手数料（無料枠あり）」などの要件があり、一部繰上か全額繰上かでも条件が異なります。住宅ローン控除の上限額・控除率は特例措置の期間によって変動します。正確な試算と要件は、ご自身のローン契約書・金融機関・お住まいの自治体、および国税庁の公式情報が最終的な根拠になります。本記事は情報提供を目的とし、個別の住宅ローン相談や税務助言に代わるものではありません。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。

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