住宅ローンの金利優遇(ざいふ)でいくら得する？ 年0.2%下げると総支払いが約120万円減る根拠を計算する

2026-08-16 ｜ 住宅ローン 金利優遇 変動金利 家計 住宅

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローンの金利、年0.05%優遇されました」「え、それって結局いくら得なの？」——銀行の審査結果や営業担当の言葉で「金利優遇(ざいふ)」という言葉を聞いても、その数字が手元にどう響くかピンと来ない人は多いはずです。ネットで検索すると「金利は安いほうがいい」という当たり前の結論は出ますが、「優遇0.2%って総支払いで実際いくら違うのか」「優遇を外れたらどれだけ損するのか」を、1円単位の計算式で追った記事は意外と少ないものです。

この記事では、もっとも典型的な借入3,000万円・35年・元利均等を例に、金利優遇が総支払いをどう動かすか → 優遇を外れたときの損失 → 変動金利のリスク → 優遇の価値を繰上返済の等価額で測るを、すべて実数で順に追います。自分の数字で試したい場合は 住宅ローン計算ツール に金額を入れれば、同じロジックで即座に出ます(入力はどこにも送信されません)。

結論：金利0.2%の優遇は、総支払いで約120万円の差になる

住宅ローンの「得・損」は金利の「差」で決まります。月額の違いは数百円〜数千円に見えますが、それが35年(420回)× 複利で積み重なると、総支払額では数百万円の開きになります。

金利0.9%と1.1%の差(＝優遇0.2%)を見ると、月額はわずか 2,796円 しか変わりませんが、総支払額は 約1,174,000円 も変わります。金利1.3%と1.5%の差(同じく0.2%)でも、総支払差は約1,222,000円です。金利が高いほど、同じ優遇幅の「価値」は大きくなるのがポイントです。

ステップ1：金利優遇とは「基準金利からの差し引き」

銀行が提示する金利は、大きく2つに分かれています。

• 基準金利(店頭金利)：商品のもとになる金利。住宅ローンの場合、長期固定なら「固定型住宅ローン金利」、変動なら「短期プライムレート連動」などが基準になります。
• 適用金利(優遇後)：基準金利から、借入者の条件に応じた優遇幅(マイナス幅)を差し引いた実際の金利。

適用金利 ＝ 基準金利 − 金利優遇幅

例：基準金利が 1.5% で、給与振込・団信加入・物件指定などの要件を満たして 年0.3%優遇 されれば、自分に適用される金利は 1.2% になります。この「優遇幅(スプレッド)」こそが、本来の金利交渉・条件選びの肝です。

ここが誤解の多いポイント：優遇幅は「金利そのもの」ではなく「基準からの差」です。だから変動金利のように基準自体が動くタイプでは、優遇幅は残っても適用金利は市場とともに動きます(後述)。

ステップ2：優遇幅0.2%が総支払いで約120万円違う根拠を計算する

元利均等の毎月返済額の計算式は次のとおりです(月利＝年利÷12、返済回数＝年数×12)。

毎月の返済額 ＝ 借入元金 × 月利 × (1＋月利)^返済回数 ÷ {(1＋月利)^返済回数 − 1}

借入3,000万円・35年・年利1.1%(月利0.0091667%)なら、毎月の返済額は 86,091円。総支払額は 86,091 × 420 ＝ 36,158,230円 になります。同じ条件で年利を0.9%(月利0.0075%)に下げると、毎月の返済額は 83,295円、総支払額は 34,983,809円 です。

「たった0.2%」でも、総支払いでは120万円近い差です。これが、金利優遇を軽く見てはいけない最大の理由です。住宅ローンは期間が長いぶん、金利の「差」が複利で何倍にも膨らみます。

ステップ3：優遇を外れるとどれだけ損するか

金利優遇には、裏側に「優遇条件」があります。代表例は次のとおりです。

• 給与振込(住宅ローン口座への入金)を続ける
• 団体信用生命保険(団信)に加入する
• 指定の物件・頭金比率(自己資金10%以上など)である
• インターネット専用バンク(ネット銀行)の場合、一定の取引条件を満たす

これらの条件を途中で外す(転職で振込が止まる・物件を売却する等)と、優遇が消えて基準金利に戻ります。例えば適用金利1.1%が1.4%に戻ると、

優遇を外すだけで、総支払いが約181万円増えます。「給与振込を別の口座に変えたら、数年後に金利が跳ね上がっていた」という事故は実際によくあります。優遇条件は契約時だけでなく、借入期間中ずっと確認が必要です。

ステップ4：変動金利の「優遇」は金利上昇リスクを消さない

変動金利は、適用金利そのものが市場金利(短期プライムレート等)に連動して見直されます。優遇幅は固定されていても、基準金利が上がれば適用金利も上がるため、優遇があっても金利上昇のダメージを防げません。

適用金利が0.7%→1.2%に上昇しただけで、月額は 約6,955円増、総支払いは 約292万円増 になります。変動金利の場合、金利の「上昇分」は優遇ではカバーできないため、「今の低金利の優遇」に飛びつく前に、金利が2倍近く上がっても返せるかを手取りベースで確認するのが鉄則です(手取り計算ツール)。変動か固定かの選び方は 変動金利と固定金利どちらが得か も参考にどうぞ。

ステップ5：優遇の価値を「繰上返済の等価額」で測る

「年0.2%優遇されて月額2,800円安くなった」というのを、別の言葉で言い換えるとどうなるか。その優遇で浮いた月額分を、10年間ためて一括繰上返済に回したと仮定します。

月額浮き 2,796円 × 120ヶ月(10年) ＝ 約335,500円

10年目の残高(適用1.1%・残期間25年)は約2,257万円。ここで約33.5万円を一括繰上返済すると、残期間の利息が 約384,000円 減ります。

つまり 「年0.2%の金利優遇」＝「10年後に約33万円の繰上返済資金を作る価値」 とほぼ等しいと測れます。優遇幅を比較するとき、「めったに使わない繰上返済と同じくらい価値がある」と換算すると、判断しやすくなります。

よくある誤算4つ

1. 「優遇0.05%なんて誤差」と油断する：借入3,000万円・35年なら、優遇0.05%の違いでも総支払いは約30万円前後変わります。借入額が5,000万円ならその差はさらに膨らむため、軽視できません。
2. 「優遇条件を契約時だけ確認して忘れる」：給与振込の停止や転職で優遇が外れ、数年後に金利が戻る事故が起きます。優遇条件は借入期間中ずっと意識しておきます。
3. 「固定金利だから金利上昇を気にしなくていい」と安心しきる：固定金利(全期間固定)なら確かに適用金利は変わりませんが、5年・10年ごとの見直し型(期間固定)の場合、チャンス時に優遇が縮むリスクがあります。見直し条件を確認します。
4. 「変動の低金利優遇に飛びついて、上昇リスクを考えない」：現在の低金利優遇は、金利が上がれば一気に帳消しになります。手取りに対する返済負担率(年収の22%以下目安)を確認してから選びます。

関連ツール・記事で全体を確かめる

自分の借入額・優遇金利で毎月の返済額と総支払いを確認するなら 住宅ローン計算ツール へ(すべてブラウザ内で計算し、入力は送信されません)。金利の高低による総額の差は 元利均等と元金均等を総額で比べた記事、変動か固定かの判断は 変動金利と固定金利どちらが得か、繰上返済の損得は 住宅ローン繰上返済で得か、そして毎月の返済に耐えうる手取りかは 年収500万円の手取り分解 と 手取り計算ツール で確認できます。

注意事項

本記事の数値は、借入3,000万円・金利年0.7%〜1.5%・35年・元利均等を前提とした概算モデルです。実際の金利は、金融機関・商品(全期間固定／期間固定／変動)・借入時期・優遇条件・事務手数料・保証料・ボーナス返済の有無によって変動します。また変動金利は市場金利の動向で適用金利が見直され、返済額の算出方式(5年ルール等)によって月額が据え置かれる場合もあります。正確な適用金利と優遇条件は、金融機関の「金利条件通知書」とご契約内容でご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、個別のローン提案や投資助言に代わるものではありません。

自分の数字で優遇の価値を比べたい場合は 住宅ローン計算ツール へ。すべてブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

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