住宅ローンの返済額、なぜ最初は「利息ばかり」なのか：元利均等の内訳を1円単位で分解する

2026-08-16 ｜ 住宅ローン 元利均等 利息 家計 住宅

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローンの返済額、なんで最初の数年は利息ばかりなんだ？ 元本がなかなか減らない気がする」——借り入れをして初めて毎月の明細(お客様ご利用明細など)を見たとき、ほとんどの人が抱く疑問です。ネットで調べると「元利均等だからそうなる」「繰上返済がお得」という結論はすぐ出てきますが、「初月の利息は具体的にいくらで、なぜ返済額の4割を占めるのか」「5年後・10年後にはどう変わるか」を、1円単位の計算式で追った記事は意外と少ないものです。

この記事では、もっとも典型的な借入3,000万円・金利年1.5%・35年(元利均等)を例に、1ヶ月の内訳の計算式 → なぜ最初は利息ばかりか → 年ごとの残高と利息割合の推移 → 繰上返済でどう変わるか → 元金均等との違いを、すべて実数で順に追います。自分の数字で試したい場合は 住宅ローン計算ツール に金額を入れれば、同じロジックで即座に出ます(入力はどこにも送信されません)。

結論：月91,855円のうち、1年目は約40%が利息(年約44.5万円)

つまり借入3,000万円で支払う利息の総額は約858万円。このうち1年目だけで約44.5万円が利息に消え、残りの約65.7万円分でしか元本が減りません。なぜこうなるのか、計算式を追います。

ステップ1：毎月の返済額の出し方(元利均等の公式)

元利均等返済では、毎月の返済額が「借入額・金利・期間」から一つに決まります。その公式は次のとおりです。

月返済額 ＝ 借入額 × r × (1＋r)^n ÷ { (1＋r)^n − 1 }
ただし r ＝ 年利 ÷ 12、n ＝ 返済年数 × 12

借入3,000万円・年1.5%(月利 r ＝ 0.015 ÷ 12 ＝ 0.00125)・35年(n ＝ 420ヶ月)の場合、

30,000,000 × 0.00125 × (1.00125)^420 ÷ { (1.00125)^420 − 1 } ≒ 91,855円

よって月返済額は 91,855円 で固定。この金額の中で「利息」と「元本」がどう配分されるかが、次のステップです。

ステップ2：1ヶ月の内訳を計算する

毎月の返済額は同じ91,855円ですが、その中身は「その月の残高に金利を掛けた利息」を引いた残りが元本になります。

利息 ＝ 残高 × 月利(0.125%)
元本返済額 ＝ 月返済額 − 利息

初月(残高3,000万円)の場合：

利息 ＝ 30,000,000 × 0.00125 ＝ 37,500円
元本返済額 ＝ 91,855 − 37,500 ＝ 54,355円

つまり初月は91,855円のうち 37,500円(約40.8%)が利息、54,355円が元本。1年目(12回)を通じて利息の合計は約445,000円、元本は約657,000円減り、1年末の残高は 29,343,233円 になります。

ステップ3：なぜ「最初は利息ばかり」なのか

理由は単純です。利息は「今の残高」に金利を掛けたものだからです。借入直後は残高が最大(3,000万円)なので、そこに金利0.125%を掛けた37,500円という利息が大きく、決まった返済額91,855円の多くを食ってしまいます。

毎月元本が少しずつ減るので、翌月の利息は「減った残高×0.125%」になり、わずかに小さくなります。しかし最初の数年は残高が3,000万円に近いので、利息の減り方も緩やか。だから「返済額の4割が利息」という状態がしばらく続くのです。これは計算のバグではなく、元利均等の正常な仕組みです。

ステップ4：年ごとの残高と利息割合の推移

年を追うごとに残高が減り、利息の割合がどう下がるかを見ます(同条件)。

注目すべきは、20年経ってようやく元本の半分(50.7%)が返せるという点です。それまでは残高が2,000万円を超えているため、利息の重みがずっと残ります。逆に言えば、後半(20年以降)は残高が急激に減り、返済額のほとんどが元本に回るようになります。

ステップ5：これを早く減らすには(繰上返済の効果)

「最初の利息ばかり」を嫌うなら、繰上返済で残高を一気に減らすのが効果的です。残高が減れば、その分だけ「残高×金利」の利息が減るからです。

例えば10年目(残高約2,297万円)の時点で 100万円を繰上返済した場合：

• 期間をそのまま(25年残)にするなら、月返済額が約91,855円から 約4,000円減って約87,800円 になり、その分の負担が軽くなります。
• 月返済額をそのままにするなら、残り期間が25年から 約23.7年(約1.3年短縮) になり、早く完済できます。
• いずれの場合も、浮く利息は 約20万円 です。

繰上返済の詳しい損得(「期間短縮」と「返済額軽減」どちらが得か)は 住宅ローンの繰上返済で得かを計算した記事 も参考にしてください。自分の残高と金額で試すには 住宅ローン計算ツール が使えます。

ステップ6：元利均等と元金均等の違い

住宅ローンにはもう一つ「元金均等」という返し方があります。毎月の元本を一定にし、利息は「残高×金利」をその都度加える方式です。

元金均等は初回が 108,929円(利息37,500円＋元本71,429円)と高く始まりますが、元本を一定ペースで確実に減らすため、総利息は 元利均等より約68.5万円少なくなります。ただし最初の数年の返済額が元利均等より約1.7万円高いので、手元の資金繰り(そもそも毎月いくら手元に残るかは 年収500万円の手取りを1円単位で分解した記事 で)と相談して選びます。どちらが自分に合うかは 元利均等と元金均等を総額で比べた記事 もどうぞ。

よくある誤算4つ

1. 「利息ばかり払わされているのはおかしい」と思う：これは元利均等の正常な仕組みです。残高が大きい最初ほど利息が多くなるのは、利息が「残高×金利」だから当然の結果です。計算ミスではありません。
2. 「早く返さないと損」と焦る：確かに前半は利息の割合が高いですが、だからといって無理な繰上返済で生活費を圧迫するのは本末転倒です。余裕資金ができた段階(例えば10年目の100万円繰上で約20万円の利息削減)で検討するのが現実的です。
3. 金利の違いを甘く見る：金利が1.5%から2.5%に上がると、月返済額も総利息も跳ね上がります。変動金利を選ぶ場合は 変動と固定を総支払いで比べた記事 を確認し、上昇リスクを想定した計画を立てます。
4. 住宅ローン控除を忘れる：年末の残高に応じて所得税・住民税が戻る(住宅ローン控除の記事)ので、実質負担は表面の利息より軽くなります。控除後の手取りは 手取り計算ツール で試算できます。

関連ツール・記事で全体を確かめる

自分の借入額・金利・期間で毎月の返済額と総利息を確認するなら 住宅ローン計算ツール へ(すべてブラウザ内で計算し、入力は送信されません)。繰上返済の損得は 住宅ローン繰上返済で得か、元利均等と元金均等の選び方は 元利均等と元金均等を総額で比べた記事、変動か固定かは 変動金利と固定金利どちらが得か、そして税金面の優遇は 住宅ローン控除の記事 をどうぞ。毎月の返済に耐えうる手取りかは 年収500万円の手取り分解 と 手取り計算ツール で確認できます。

注意事項

本記事の数値は、借入3,000万円・金利年1.5%固定・35年・元利均等を前提とした概算モデルです。実際の返済額は、金利(変動なら見直しあり)、事務手数料・保証料などの諸費用、ボーナス返済の有無、そして「期限内に滞納なく支払った場合」の前提によって変動します。元金均等の初回額や総利息も、同条件での試算値であり、実際の商品によって計算方式が異なる場合があります。また繰上返済には一部の金融機関で手数料がかかることがあり、その分を差し引いた実質の削減額は記載の約20万円より小さくなることがあります。正確な返済予定は、金融機関の返済シミュレーションと「返済予定表(お客様ご利用明細)」でご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、個別のローン提案や投資助言に代わるものではありません。

自分の数字で内訳を見たい場合は 住宅ローン計算ツール へ。すべてブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

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