「住宅ローンは変動と固定、どっちが得？」総支払額で比べる｜金利上昇時の月額試算と選ぶ基準

2026-08-31 ｜ 住宅ローン 変動金利 固定金利 手取り 家計

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローン、変動にするか固定にするか」——契約前のだれもが突き当たる最大の分かれ道です。金融機関の説明を聞くと「変動のほうが金利が低くてお得」「いや固定のほうが安心」と両論あり、ネットの比較記事も「今は変動が有利」で終わるものが多く、「じゃあ変動一択か？」「金利が上がったらどうなるの？」という核心が書かれていないことがほとんどです。

この記事では、借入3000万円・35年(420回)を例に、変動(現行0.3%)と固定(全期間2.0%)を総支払額と、金利上昇時の月額の動きで比べます。自分の数字で即座に出したい場合は 住宅ローン計算ツール に金額と金利を入れて確かめられます(入力はどこにも送信されません)。

結論：変動は「今の月額が安い」が「金利上昇リスク」がある。どちらが得かは金利の行方次第

2026年時点の金利なら、変動のほうが月額で約2.4万円、総支払で約1013万円安い計算です。ただし変動は金利が上がると月額も上がるため、この「安さ」は金利が据え置かれる間だけのものです。決め手は、「金利が上がって月額が跳ねても家計が耐えられるか」です。

ステップ1：固定(全期間)の総支払を計算する

住宅ローンは日本でほぼ100%元利均等返済です。毎月の返済額は次式で決まります。

月返済額 ＝ 借入額 × 月利 ×(1＋月利)^回数 ÷((1＋月利)^回数 − 1)
※ 月利 ＝ 年利 ÷ 12、回数 ＝ 返済月数

借入3000万円を固定2.0%・420回(35年)で組むと、月利は 2.0%÷12 ≒ 0.1667%。これを当てはめると

月返済額 ＝ 30,000,000 × 0.001667 ×(1.001667)^420 ÷((1.001667)^420 − 1)
　　　　≒ 99,379円

35年間(420回)払い続けると総支払額は 99,379 × 420 ≒ 41,739,109円。借入3000万円との差 11,739,109円 が、このローンに払う利息の総額です。式の分解は 住宅ローン均等返済の式を分解した記事 で確認できます。

ステップ2：変動(現行0.3%)の月額

同じ条件で金利を0.3%にすると、月利は 0.3%÷12 ＝ 0.025%。

月返済額 ≒ 75,253円　(総支払 75,253 × 420 ≒ 31,606,304円、利息約160万円)

固定2.0%との差は月額24,126円。これが変動の最大の魅力、「今の支払いの安さ」です。ただし変動金利は店頭金利からの引き下げ幅(優遇)が変わらなければ金利は動かないものの、マーケット金利の上昇で店頭金利自体が上がれば、数年後にこの0.3%は維持されません。

ステップ3：変動の「金利上昇シナリオ」で月額がどう動くか

変動金利は原則5年ごとに見直されます。簡略化して「金利上昇分を直ちに月額に反映した」場合、次のように動きます(いずれも借入残高と残期間で再計算)。

金利が0.3%→1.0%→2.0%と上がっても、月額は最高で約9.4万円まで。固定2.0%の約9.9万円には届きません。つまり「緩やかに、しかも2%程度までの上昇に留まる」なら、変動の月額はずっと固定より安いままです。このシナリオでの変動の総支払は、固定2.0%より約411万円低くなります。

ステップ4：変動で「損」するのはどんなときか

逆に、金利が2.5%を超え、しかも長期間高止まりする場合は話が変わります。比較のため、固定をやや低い1.5%(フラット35の低い目の水準)とした総支払は 約3,858万円 です。これに対し

• 変動が最終2.0%に留まる：初期の0.3%の蓄積で総支払は固定1.5%より低くなる(約3763万円)
• 変動が2.5%超まで上がる：初期の安さを金利上昇が食いつぶし、固定1.5%を上回る総支払になる

つまり変動が「得か損か」の分かれ目は、「低金利の数年がどれだけ長く続くか、その後どこまで上がるか」です。歴史的に変動は長く低金利が維持される傾向がありましたが、2026年は金利上昇局面にあるため、将来の上昇をゼロとはできません。

ステップ5：変動の仕組み「5年ルール・125%ルール」の注意点

変動金利には、むやみに月額が跳ねないよう2つのクッションがあります。

• 5年ルール：金利を見直すのは原則5年ごと。その間は金利が動いても月額は変わりません。
• 125%ルール：5年後の見直しでも、新しい月額が「現行の125%」を超えない範囲で据え置かれます。それでも収まらない分は、月額を据え置いたまま返済期間を延ばす形で吸収されます。

罠の核心：この仕組みのおかげで「突然月額が倍になる」ことは防がれますが、支払総額や期間が想定より膨らむ方向に働きます。つまり「月額は抑えられたけど、ローンが終わるのが2年延びた」「総支払が増えた」という形でコストが回ってきます。目先の月額だけでなく、最終的な支払総額も意識する必要があります。

ステップ6：手取りに占める負担で考える

ローンの判断では「総支払」より「月額が手取りの何割か」が直感的に効きます。年収500万円の会社員の手取りは月約30.8万円(年約370万円)なので、手取り計算ツール の目安で当てはめると

変動0.3%(月75,253円)÷ 手取り308,333円 ≒ 24.4%
固定2.0%(月99,379円)÷ 手取り308,333円 ≒ 32.2%

このサイトの 手取り計算ツール で自分の年収の手取りを出し、住宅ローンの月負担が何割になるか確認するのが確実です。

よくある誤算4つ

1. 「変動だからいつか損する」と決めつける：金利が緩やかな上昇に留まれば、初期の安さで総支払は固定を下回ることもあります。損するのは「2.5%超への長期高止まり」という特定のシナリオです。
2. 「固定なら安心」と総支払を無視する：固定2.0%は変動現行より総支払で約1013万円高く、利息分がそのまま家計から出ます。安心の対価としてのコストを自覚します。
3. 目先の月額だけで決める：変動の125%ルールで月額は抑えられても、期間延長や総支払増という形でコストが回ってきます。最終的な支払総額も見積もります。
4. 手取りへの負担率を考えない：固定は手取りの約32%を35年占めるため、ボーナスなし世帯やこれから子育て・教育費がかかる世帯では余力を奪います。借入可能額の目安は 住宅ローンの借入可能額の計算記事 も参照してください。

関連ツールで自分の数字を確かめる

月額と総支払は 住宅ローン計算ツール、自分の年収の手取りは 手取り計算ツール で確かめられます。金利上昇に備えて繰り上げ返済を検討するなら 繰り上げ返済で利息を減らす記事 や 繰り上げで期間を短縮する記事、頭金で借入を減らす効果は 頭金の計算記事、年末調整の還付は 住宅ローン控除の記事 が参考になります。いずれもブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

注意事項

本記事の数値は借入3000万円・35年(420回)・固定2.0%・変動0.3%→1.0%→2.0%(簡略モデル)を前提とした単純なシミュレーションです。実際の金利は金融機関・時期・ご本人の審査(優遇幅)で大きく変わります。変動金利の「5年ルール・125%ルール」の運用、金利の将来予測、ボーナス併用の有無、諸費用(頭金・手数料・火災保険等)も含めた総負担は本記事の範囲外です。また金利は税制・物価・経済環境に左右され、過去の傾向が将来も続くとは限りません。最終的な契約は、必ず各金融機関の見積書の「月額」と「総支払額」、およびご自身の家計の余力でご自身で判断してください。本記事は情報提供を目的とし、個別の借入・契約判断に代わるものではありません。

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