住宅ローンの借入可能額を年収から逆算する：倍率法と返済負担率の2本柱を具体例で

2026-08-14 ｜ 住宅ローン 計算 家計 借入

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「今の年収で、住宅ローンはいくらまで借りられるの？」——家を買うとき、誰もが最初にぶつかる壁です。金融機関のWeb査定や「年収の7倍」といった言葉は出回っていますが、その数字がどうやって出ているか、そして「無理なく返せる金額」と「審査上の上限」がどう違うかを数式ごと説明したページは少ないです。

この記事では、住宅ローンの借入可能額を2つの柱(①年収倍率法と②返済負担率法)から計算し、特に「毎月いくらなら無理なく払えるか」から借入額を逆算する式を具体数値で示します。自分の条件で試したい場合は 住宅ローン計算ツール に金額を入れれば、同じロジックで即座に月々の返済額が出ます。

結論：年収別の借入可能額の目安(無理なく返せるライン)

以下は 元利均等返済・期間35年・金利1.0%・ボーナス払いなし で、返済負担率を「年収の25%」に抑えた場合の目安です(借入元本のみ。頭金・諸費用は別)。

「え、こんなに少ないの？」と思うかもしれません。実際に多くの世帯がこれ以上借りられるのは、頭金を用意している・配偶者と合算している・ボーナス払いを組み入れているからです。借入「元本」だけを見ると、このくらいが年収の4分の1で返せる現実的なラインになります。

ステップ1：年収倍率法(審査上の上限目安)

金融機関や不動産サイトがよく使うのが「年収 × 何倍」の目安です。

• フラット35(機構団信)：融資額は「給与年収の◯倍」といった上限(基準は年収・家族構成で変動)で判定
• 民間銀行の審査：多くが「返済負担率(後述)」で cap を決めるため、結果として年収の5〜8倍程度が上限になることが多い

借入可能額(審査上限の目安) ≒ 年収 × 5〜8倍

注意点：「年収の7倍」は変動金利が極めて低い時期の緩い目安です。金利が上がれば同じ借入額で月々の返済が跳ね上がるため、7倍で借りると金利上昇時に返済負担率が年収の7割近くになる試算も出ます(後述ステップ3の逆算参照)。審査に通る「上限」と、生活が破綻しない「安全額」は別物です。

ステップ2：返済負担率法(無理なく返せるライン)

本当に大切なのは、毎月の返済が家計に収まるかです。指標は 返済負担率 です。

返済負担率 ＝ 年間のローン返済額 ÷ 年収(または給与年収)

• 25%以下：安全圏(一般的な目安)
• 30%超：注意(教育費や老後資金を圧迫しやすい)
• 40%超：危険水域(変動金利の上昇余地をほぼ持てない)

「手取りの何%？」と聞かれることもありますが、金融機関の審査は多くが年収(額面)ベースです。年収500万円なら25%＝年125万円＝月約10.4万円が返済の天井となります(手取り約389万円のうち、約32%がローンに消える計算になります。年収500万の手取りの内訳も併せてどうぞ)。

ステップ3：月々の上限から「借入額」を逆算する式

住宅ローン計算ツールは「借入額→月々」を出しますが、ここでは逆(月々の上限→借入額)を求めます。元利均等返済の月額 m は

m ＝ a × r × (1＋r)^n ÷ ( (1＋r)^n − 1 )

です(a＝借入額、r＝年利÷12、n＝返済月数)。これを a について解くと、

a ＝ m × ( (1＋r)^n − 1 ) ÷ ( r × (1＋r)^n )

となります(金利0%なら a ＝ m × n)。例として 年収600万円・返済負担率25%(月12.5万円)・金利1.0%・35年 で計算します。

r ＝ 0.01 ÷ 12 ≒ 0.008333、n ＝ 35×12 ＝ 420
(1＋r)^n ≒ 32.66
a ＝ 125,000 × (32.66 − 1) ÷ (0.008333 × 32.66)
＝ 125,000 × 31.66 ÷ 0.2722 ≒ 14,540,000円

つまり借入可能額は 約1,450万円。これに頭金と諸費用(物件価格の約5〜10%)を別途用意すれば、購入できる物件価格の目安になります。

具体例：年収500万円の共働き夫婦

夫年収400万・妻年収300万の共働き(合算700万)なら、25%基準で年間175万円・月約14.6万円。同じ条件で逆算すると借入約1,700万円です。単身で年収700万の人とほぼ同じ借入力になります。つまり 配偶者の収入を合算できるか が、実質的な借入上限を大きく動かします。ただし妻の収入が「年収の壁」130万・150万を超えると社会保険料で手取りが階段状に落ちる点には 年収の壁の解説 も併せてどうぞ。

注意点：見落としやすい5つのコスト

1. 頭金：上の表は借入「元本」のみ。物件価格＝借入額＋頭金なので、頭金1,000万なら購入価格は借入額＋1,000万になります。
2. 諸費用：仲介手数料・登記・火災保険・引越しなどで物件価格の約5〜10%(2,000万円なら100〜200万円)が別途必要です。
3. 変動金利のリスク：審査は「金利上昇後も返せるか(ストレステスト)」で行われます。現在の低金利に依存した借入は、金利上昇で月々が数万円増えるリスクがあります。
4. ボーナス払い：ボーナス返済を組み入れると年2回のまとまった出費が必須になり、ボーナスカット時に危うくなります。
5. 親からの援助：頭金を親が出す場合、年110万円を超えると贈与税の対象になります(住宅取得等資金の非課税特例を使えば最大1,000万〜1,500万円まで非課税になる制度もあります)。

よくある誤算3つ

1. 「年収×7倍」をそのまま物件価格と勘違い：それは借入元本の上限目安であり、頭金・諸費用を足すと物件価格はもっと高くなります。逆に「7倍借りて大丈夫？」と考えるなら、金利上昇後の負担率を確認すべきです。
2. 手取りで計算する：金融機関の返済負担率は年収(額面)ベース。手取りベースで考えても構いませんが、審査基準とずれるため「通るか」の判断は年収ベースで行います。
3. 現在の金利でしかシミュレーションしない：変動金利の場合、数年後の金利上昇分を 住宅ローン計算ツール で「金利を0.5%上げて」試すのが鉄則です。

関連ツールで自分の数字を確かめる

借入額から月々を出すなら 住宅ローン計算ツール、手取り(ローンに回せる余力)を確かめるなら 手取り計算ツール、繰り上げ返済で総支払いを減らす効果は 繰り上げ返済の期間短縮を解説した記事、元利均等と元金均等の違いは 均等返済の比較記事 が使えます。いずれもブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

注意事項

本記事の数値は概算のシミュレーションです。実際の借入可能額は、金融機関の審査基準(返済負担率の上限、年収・家族構成・既存債務)、金利タイプ(変動・固定・ミックス)、ボーナス払いの有無、頭金の額、雇用形態(正社員・自営・フリーランス)によって大きく変わります。住宅ローンは長期の債務であり、金利動向やご自身の将来の収入見通しを踏まえてご判断ください。正確な借入枠は、各金融機関の仮審査・本審査でご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、個別のローン相談や投資助言に代わるものではありません。

よくある質問

‹ ブログ一覧へ