賃貸と持ち家、どちらが得？ 35年トータルコストで比べる計算式の根拠(頭金・ローン・維持費・売却を全部入れる)
「賃貸と持ち家、結局どっちが得なの？」——人生最大の買い物を前に、誰もが迷うこの問い。ネットで検索すると「持ち家のほうが得」「いや賃貸のほうが自由で得」という結論だけが延々と並び、「なぜそう言えるのか、その計算の根拠」を同じ前提で比べている記事は意外と少ないものです。
この記事では、「35年間、同じ家に住み続けたと仮定したとき、手元から出ていくお金の総額」を軸に、賃貸と持ち家を1円単位の計算式で比較します。ポイントは、ローン返済額だけでなく「頭金の機会費用」と「売却するときの価格」を両方に入れて初めて公平になることです。自分の数字で試したい場合は 住宅ローン計算ツール でローン返済を、複利積立シミュレーション で頭金の運用益を出せます(入力はどこにも送信されません)。
比較のルール：比べるのは「住居に消えた実コスト」
公平に比べるには、両者を同じ期間(ここでは35年)・同じ水準の住まいで、手元から出ていったお金の総額(＝資産として残った分を差し引いた額)で比べます。式は次のとおりです。
よくある間違いは、持ち家を「ローン返済額だけ」で比べること。維持費と売却のことを入れないと、持ち家の真のコストを数千万円過小評価します。逆に賃貸を「家賃だけ」で比べると、更新料や引越しを忘れて過小評価します。
ステップ1：持ち家のコストを計算する(物件4,000万・借入3,000万)
前提を固定します：物件価格4,000万円、自己資金(頭金)1,000万円、借入3,000万円・金利1.0%・35年・元利均等返済。維持費は管理費＋修繕積立金で月4万円、固定資産税で月1万円(合計月5万円)。諸費用(登記・火災保険・仲介手数料・引越し)は約150万円。35年後に築35年の物件を売却価格2,500万円で売ると仮定します。
ローン返済総額 ＝ 月額約90,762円 × 12ヶ月 × 35年 ≒ 3,802万円
(うち元金3,000万円、利息約802万円。総支払い利息は 住宅ローン計算ツール で確認可)
維持費累計 ＝ 月5万円 × 12 × 35年 ＝ 2,100万円
売却手取り ＝ 2,500万円 −(仲介手数料3%＋抵当権解除等約100万円)≒ 2,350万円
持ち家の実コスト ＝ 1,000 ＋ 3,802 ＋ 2,100 ＋ 150 − 2,350 ＝ 約4,702万円
つまり35年間で、住居に関して手元から「実質」消えたお金は約4,700万円です(物件は売って現金化されるため、売却額を差し引いています)。
ステップ2：賃貸のコストを計算する(同水準家賃月12万)
同じ35年、同水準の物件を賃貸すると仮定します。家賃月12万円(礼金・敷金は0、更新料は2年ごとに1ヶ月分＝月0.5ヶ月分)とします。
家賃累計 ＝ 月12万円 × 12 × 35年 ＝ 5,040万円
更新料 ＝ 1ヶ月分 × 17回(2年ごと)≒ 204万円
引越し・初期費用等 ≒ 約200万円
賃貸の実コスト ＝ 5,040 ＋ 204 ＋ 200 ＝ 約5,244万円
賃貸の場合は「売って現金化する資産」がないため、差し引くものはありません。そのまま約5,244万円が住居に消えた実コストです。
ステップ3：単純合計では「持ち家が約540万円安い」が……
ステップ1と2を比べると、持ち家(約4,702万円)のほうが賃貸(約5,244万円)より約542万円安くなります。ローン利息(約802万円)や維持費(2,100万円)を払っても、最後に物件を売って2,350万円が戻ってくる効果が大きいためです。
しかしこれは「頭金1,000万円を35年間、ずっと家に縛り付けていた」ことを考慮していません。その1,000万円を毎月の家賃生活をしながら 複利積立シミュレーション で年利2%運用していれば、35年で約1,000万円の運用益(元本2,000万円)が生まれます。この「機会費用(あきらめた運用益)」を持ち家側のコストに足すと、持ち家の実コストは約5,700万円に跳ね上がり、賃貸(運用益を得た分と相殺)を上回ります。
ステップ4：売却価格が下がると持ち家が逆転する
持ち家の実コストは「売却手取り」で引かれるため、売却価格が予想より下がると一気に不利になります。築35年の物件価格を変えて試します。
| 売却価格(築35年) | 売却手取り | 持ち家の実コスト | 勝敗 |
|---|---|---|---|
| 2,500万円(維持) | 約2,350万円 | 約4,702万円 | 持ち家が▲542万円有利 |
| 1,500万円(下落) | 約1,350万円 | 約5,702万円 | 賃貸(5,244万)が有利 |
| 1,000万円(大幅下落) | 約900万円 | 約6,152万円 | 賃貸が▲908万円有利 |
人口減少や立地によっては、築古物件の売却価格が取得価格の4割以下に沈むことも珍しくありません。「いつ・いくらで売れるか」が、この勝負の最大の不確定要素です。
ステップ5：変動金利なら利息がさらに膨らむ
上の計算は金利1.0%固定ですが、変動金利を選ぶと将来の金利上昇で月々の返済(または返済期間)が増え、ローン返済総額が膨らみます。金利が35年間にわたって2.0%に上がると、返済総額は約3,802万円から約4,230万円(利息約1,230万円)に増え、持ち家の実コストも約5,130万円へ近づきます。変動か固定かの損得は 固定と変動どちらが得かの記事、金利上昇シナリオは 実質金利マイナスの記事 で確認できます。
「得」以外の決定要因も合わせて考える
- 自由度：賃貸は転勤やライフスタイルの変化に柔軟。持ち家は売却・貸し出しの手間と価格変動リスクを伴う。
- 手取りとの兼ね合い：返済＋維持費を払えるかは、税金・社会保険料を引いた手取りベース。手取り計算ツール で確認を。返済負担率の目安は 年収倍率の記事 に。
- 税制の恩恵：持ち家には住宅ローン控除(最大年数十万円×10年、控除額の計算記事)があり、実コストを押し下げます。ただし控除は「税金がかかる層」に限るため、低所得なら効果が薄い点に注意。
よくある誤算3つ
- ローン返済額だけで比べる：維持費(月3〜6万)と売却のことを入れないと、持ち家の真のコストを数千万円過小評価します。
- 頭金の機会費用を忘れる：1,000万円を35年運用した場合の差(年利2%で約1,000万円)は、単純合計の「持ち家有利」を覆すほど大きいです。
- 売却価格を楽観視する：築35年で取得価格の半額以下になることも珍しくありません。売却額のブレが、勝敗を決めます。
注意事項
本記事の数値はあくまで概算のモデル計算です(金利1.0%固定・物件4,000万・借入3,000万・維持費月5万・売却2,500万等の仮定)。実際の住宅ローン(優遇幅・固定期間選択・ボーナス返済の有無)、諸費用(火災保険・団信・登記・仲介)、固定資産税、売却時の仲介手数料と市場価格、金利タイプ(変動・固定・ミックス)による将来の返済変動によって、総コストは数百万〜数千万円単位で変わります。また「得か損か」は金銭以外の価値(安心・自由度)も含めた主観的な判断です。最終的な購入・契約は、必ずご自身の金融機関の試算表と、必要に応じて独立したファイナンシャルプランナー等の専門家にご確認ください。制度の詳細(住宅ローン控除の適用要件等)は国税庁の公式情報が最終的な根拠になります。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した金額はどこにも送信されません。
よくある質問
賃貸と持ち家のトータルコストはどう比べるの？
「住居に消えた実コスト」を同じ期間(例：35年)で比べます。持ち家は「頭金＋ローン返済総額＋維持費累計＋諸費用−売却手取り」、賃貸は「家賃累計＋更新料・引越し等」。これらを単純合計して大きいほうが「多く払った」ことになります。ただし持ち家は将来売るときの価格(売却手取り)が大きく効くため、物件価値の動きで順位が入れ替わります。
金利1%なら持ち家のほうが得？
35年・借入3000万・金利1%固定の例では、持ち家の実コスト(売却込み)は賃貸より約540万円安くなります。しかし持ち家には「頭金を35年間拘束する機会費用(同じ金額を年利2%で運用した場合の差)」が年間約20万〜数十万円、つまり35年で約1,000万円分の差として重くのしかかります。金利が低く物件価値が維持される前提なら持ち家有利、変動金利や価格下落リスクを考えるとそうとは限りません。
持ち家の「維持費」には何が含まれる？
毎月かかるのは「管理費＋修繕積立金(マンションなら)」と「固定資産税(年数万〜十数万円)」、戸建てなら「修繕・メンテナンス費」です。ローン返済とは別に、毎月3〜6万円程度が「住み続けるため」にかかります。これを入れずに「ローン返済だけ」で比べると、持ち家の真のコストを数千万円過小評価します。
売却価格が下がるとどうなる？
持ち家の実コストは「売却手取り」で引かれるため、売却価格が予想より下がると一気に不利になります。例えば築35年で売却価格が2,500万円なら持ち家有利ですが、1,500万円なら実コストが約5,200万円に膨らみ賃貸を上回ります。立地や築年数、人口減少による需給で価格は変わるため「いつ・いくらで売れるか」が勝敗の分かれ目です。