住宅ローンの繰上げ返済と投資、どっちが得？ 実質金利と運用利回りの損益分岐を1円単位で計算（シミュレーター付き）

2026-08-30 ｜ 住宅ローン 繰上げ返済 投資 つみたてNISA 損益分岐 実質金利 住宅ローン控除 複利 計算 家計

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「住宅ローンの繰上げ返済をしたほうがいいのか、それともそのお金で投資をしたほうがいいのか」——頭金を増やすか、ボーナスを繰上げ返済に回すか、あるいはつみたてNISAに回すか。この迷いは、住宅ローンを抱えるご家庭の最も多い「お金の分かれ道」の一つです。

結論から言うと、答えは「あなたのローン金利（と住宅ローン控除で下がる実質金利）」と「投資の税引後利回り」の大小で決まります。言い換えると、手元のお金がローン金利より高い利回りで運用できれば「投資」が、下回るなら「繰上げ返済」が得になります。この記事では、計算式の根拠・具体数値例（損益分岐点）・ブラウザ内シミュレーター・「住宅ローン控除があると実質金利が下がって投資が有利に傾く」という罠をまとめます。入力した数字はどこにも送信されず、すべてこのページ内で処理されます。

誰が読むべき記事か（検索意図）

• 「ボーナスや頭金の余力を、繰上げ返済に回すか投資に回すか」を迷っている人——住宅ローン返済中・これから借りる人。
• 繰上げ返済のメリット（利息削減）を、投資のリターンと比べたい人——「どっちが得か」を数値で出したい。
• 住宅ローン控除を受けている人——控除で実質金利が下がる分、投資との勝負がどう変わるかを知りたい。
• つみたてNISA・iDeCoで並行運用している人——控除（非課税）を使った「税引後利回り」で公平に比べたい。
• 「安全だから繰上げ返済一択」と思っている人——利息削減額と、同じ額の運用差益を並べて判断したい。

逆に、返済で手取りが圧迫されて毎月の生活が苦しい場合や、変動金利で金利上昇リスクを避けたい場合は、この「どっちが得か」の枠組みだけでは判断できません（後段の注意点参照）。

基本の式と、その根拠

比較の土台は、次の2つの「どちらが大きいか」です。

住宅ローンの総利息は、毎月の返済額（元利均等の場合、月返済＝借入額×月利×(1+月利)^n / ((1+月利)^n − 1)）に残月数を掛け、借入額を引いたものです。繰上げ返済（期首一括・期間短縮型）は残高を減らして同じ月返済額のまま期間を短くするため、短くなった分の利息がまるごと浮きます。

投資の将来額は複利で、将来額＝元本×(1+年利)^年数（一括の場合）です。ここで決定的なのは「税引後」であること。一般口座なら20%近い税金が引かれるため、表示利回りから実質を下げて比べます。つみたてNISA（20年非課税）やiDeCo（引出時の扱いで優遇）を使えば税引き後＝表示利回りに近づくため、投資側が有利に評価できます。

具体数値例——残高3000万・金利1.2%・残期間25年のケース

よくある「残高3000万円・固定金利1.2%・残期間25年・元利均等」で、200万円を期首一括の繰上げ返済（期間短縮型）に回した場合と、同じ200万円を投資に回した場合を比べます。

計算の確認：繰上げ前の総利息は約474万円。200万円繰り上げると残高2800万円となり、同じ月返済額（約11.6万円）で期間が約23年（277ヶ月）に短縮。新しい総利息は約407万円となり、差し引き約67万円の利息が減ります。一方、同じ200万円を税引後4%で25年運用すると 200万×(1.04)^25 ≒ 533万円 となり、差益は約333万円。繰上げの得（67万円）の約5倍です。

損益分岐点（ブレイクイーブン）は「約1.16%」

投資の差益が繰上げの得（67万円）に並ぶ実質利回りを逆算すると、約1.16%/年 です。つまり「ローン金利1.2%より少し高い利回りで運用できれば、投資のほうが得になる」というのがこのケースの結論です。銀行預金（0.001%程度）では繰上げが圧勝しますが、インデックス運用（税引後で2〜4%程度が目安）なら投資が勝つ構図になります。

金利が変わると損益分岐も変わる

金利が高いほど繰上げ返済の価値が上がり、損益分岐利回りも上がることがわかります。変動金利で金利上昇が見込まれるなら、繰上げ返済の魅力はさらに増します。

計算機：繰上げ返済の得 と 投資の差益 を比べる

ご自身のローン残高・金利・残期間と、運用すると想定する税引後利回りを入れると、①繰上げで減る利息 と ②同じ額を運用した差益 を出し、どちらが大きいかを表示します。電気・ガスの計算と同じく、入力値はどこにも送信されません。

住宅ローン控除があると「実質金利」が下がり、投資がさらに有利に

多くのご家庭は住宅ローン控除（年末残高の0.7%〜1%が所得税・住民税から控除）を受けています。これを差し引くと、ローンの実質金利は表示金利よりずっと低くなります。

ただし住宅ローン控除は最大13年（認定住宅等は延長あり）で打ち切られ、その後は元の金利1.2%の負担が残ります。「控除がある今の数年」と「控除終了後の残期間」を分けて考えるのが正確です。控除額の計算根拠は住宅ローン控除額の記事で確認できます。

よくある失敗と注意点

• 税金を無視して利回りを比べる——一般口座の投資は約20%の税金が引かれます。「表示利回り4%」が税引後は3.2%前後に。つみたてNISA（非課税）やiDeCoを使えば税引き後利回りに近づくため、投資側を公平に評価するなら「税引後」で比べてください（つみたてNISAの記事・新NISAの記事）。
• リスクを無視して「差益が大きいから投資一択」とする——繰上げの利息削減（67万円）は確定した利益ですが、投資の差益（333万円）は市場次第で減る・元本割れすることがあります。「期待値として大きい」と「確実」は別です。保守的な方は繰上げ、成長を狙う方は投資、という棲み分けが現実的です。
• 変動金利で金利上昇を無視する——変動金利なら金利上昇で実質金利が高まり、繰上げ返済の価値が上がります。金利上昇リスクを避したいなら、繰上げ（または借り換え）を選ぶのが合理的です（固定vs変動の記事）。
• 手取りが圧迫されているのに投資に回す——返済で毎月の手取りがギリギリなら、流動性（いつでも引き出せるお金）を確保すべきです。繰上げ返済は元本をローンに塩漬けにするため、急な出費に備える予備費を別に持つ前提で判断してください（手取り計算ツールで毎月の余力を確認）。
• 繰上げの型（期間短縮型／月額減らす型）を間違える——利息削減効果が大きいのは「期間短縮型」です。同じ金额でも「月額を減らす型」では総利息の減りが小さく、投資との勝負も変わります（繰上げ返済の効果を計算した記事）。

どう使い分けるのが合理的か（まとめの指針）

1. まず予備費と住宅ローン控除を確認：生活予備費（数ヶ月分）と、控除で戻る税額を把握。
2. 実質金利を出す：ローン金利から控除相当を引いた「実質金利」を目安にする。
3. 損益分岐を比べる：実質金利より高い税引後利回りで運用できそうなら「投資」、下なら「繰上げ」が得。本記事の計算機で自分の数字を出してください。
4. リスク許容度で調整：確実さを取りたいなら繰上げ、成長を狙うなら投資（非課税枠活用）。両方少額ずつが現実的。
5. 変動金利は金利上昇リスクを上乗せ：上昇局面では繰上げの価値が増える。

関連する計算ツール・記事

• 住宅ローン計算ツール——借入額・金利・期間から月額と総支払額を即算出。
• 複利積立シミュレーション——投資の将来額（税引前）を試算。
• 手取り計算ツール——繰上げ・投資に回せる毎月の余力を確認。
• 繰上げ返済の効果を計算した記事——利息削減額の出し方（期間短縮型）。
• 住宅ローン控除額の計算——実質金利を引き下げる控除の根拠。
• つみたてNISAの資産額——非課税で運用した受取額。
• 新NISAの計算——非課税枠の活用法。
• 複利の計算方法・銀行預金の利息・実質金利（インフレ差し引き）・72の法則——運用側の根拠。

注意事項

本記事の数値は、2026年8月時点の住宅ローン（元利均等・固定金利・期首一括・期間短縮型）の一般的な計算式を前提とした、あくまで概算・目安です。実際の金利（変動・固定の別、優遇幅）、繰上げ返済の要件（一部繰上げの最低金額、手数料の有無、期間短縮型／月額減らす型の選択）、住宅ローン控除の適用年数と率、税金（一般口座20%・NISA非課税等）はご家庭によって大きく変わります。投資の将来額は市場変動により元本を下回る恐れがあり、過去の利回りは将来を保証しません。正確な比較は、ご自身のローン条件と各金融機関・税理士等の専門家とご相談のうえで行ってください。本記事は情報提供を目的とし、特定の金融商品・投資を推奨するものではなく、個別の契約・運用相談に代わるものではありません。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。

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