住宅ローン借入可能額計算

住宅ローンの借入可能額はどう計算するか(計算の根拠)

「年収からいくら借りられるか」は、月返済額の上限を先に決めて、そこから元利均等式の逆算で元本に戻す考え方が最も単純です。このツールは、世帯年収・返済負担率・金利・返済期間から、月返済上限と借入可能額の目安を算出します。

月返済上限 ＝ 世帯年収 × 返済負担率 ÷ 12
借入可能額 ＝ 月返済上限 × {(1＋月利率)^月数 − 1} ÷ (月利率 × (1＋月利率)^月数)

ここで「月利率 ＝ 年利 ÷ 12」「月数 ＝ 返済年数 × 12」です。金利0%なら、借入可能額は単純に「月返済上限×月数」になります。表示する「年収倍率」は「借入可能額 ÷ 世帯年収」の概算で、金融機関の年収倍率(よく5〜7倍という言い方)と突き合わせるための目安です。

この方式は「返済負担率(年収に対して毎月何%まで返済してよいか)」を基準にしている点が重要で、実際の銀行審査は「手取り」や「その他借入・団信・物件評価」なども絡みます。つまりこのツールの数値は「借りられる額の簡易目安」であって、審査通過額の保証ではありません。

具体例1——世帯年収500万円・負担率20%・金利1.0%・35年だとどれだけ借りられるか

家計の感覚では「年収の5倍」が一つの目安になりやすく、この例でも負担率20%なら借入可能額はおよそ年収の5倍です。とはいえ、月返済上限が上がれば総利息も増えます。借入可能額の目安はこの数値で、でも「無理のない月額」かどうかを別に確認する必要があります。

具体例2——共働きで世帯年収1,000万円・負担率25%・金利1.5%・35年だとどれだけ借りられるか

世帯年収が高くなると借入可能額は大きく出ますが、同時に「月返済上限が家計を圧迫しないか」が別の問題になります。この表でも、負担率が上がるほど借入可能額と総利息が増えます。借りられる額と、返しても平気な額は同じではありません。

具体例3——金利が1.0%から2.0%に変わると借入可能額はどれだけ変わるか

同じ月返済上限でも、金利が高いと借りられる元本は小さくなります。逆に、長期固定が低金利な時期なら、同じ負担率でも借りられる額が上になります。「年収倍率が同じでも、金利水準が違うと実質の借入上限が変わる」というのがこの計算のもう一つのポイントです。

よくある注意点

• 「年収倍率」と「返済負担率」は別の目安。「年収の7倍まで借りられる」は金融機関側の審査目安、「手取りの20〜25%までが無理のない返済」は家計目安で、どちらも使います。このツールは後者(返済負担率)を起点にしているので、年収倍率を出したら自分の手取りとも突き合わせてください。手取りは手取り計算ツールですぐ出せます。
• 負担率の基準は「年収」が多い。金融機関や記事によっては「手取り基準」で話す場合もあります。このツールは入力された年収に負担率を掛ける方式なので、手取りベースで考えたい人は先に手取りを確認するとブレが減ります。
• 配偶者収入の使い方は契約形態で変わる。収入合算・ペアローン・連帯債務などで、世帯年収の捉え方・審査の通り方が変わります。同じ世帯でも「お金の出し方」で借入限度が変わるため、検討が進んだら金融機関の審査部門に具体条件を確認してください。
• 借入可能額を「物件価格の上限」と混同しやすい。このツールは「借入額」の目安なので、実際の購入では頭金・諸費用が別途かかります。物件4,000万円を頭金0で買うなら「借入4,000万円＋諸費用の現金」が別途必要なので、資金計画は住宅購入に必要となる資金の記事、住宅ローンの諸費用の記事も合わせて見てください。
• 金利タイプ(変動/固定)・諸費用・団信・他借入はここに含まれない。この計算は「元利均等・金利一定・諸費用・保険料別」の簡易モデルです。特に変動金利は将来の月額上昇リスクがあるため、固定と変動どちらが得かの記事、変動金利の返済額の記事も参考にしてください。
• 借入可能額をできるだけ使うことが正解とは限らない。上限ぎりぎりで借りると、金利上昇・収入減・家族構成変更に弱くなります。家計の安全余裕(生活防衛資金・教育資金・老後資金)と合わせて判断してください。
• 「借入可能額」と「借入すべき額」は違う。このツールは「いまの条件で、月返済上限の枠ならどれだけ借りられるか」の目安です。実際にいくら借りるかは、物件価格・住宅ローン控除・繰上返済の計画・運用との比較まで含めて決める必要があります。

もっと具体的に確かめる

• 住宅ローン借入可能額計算(このページ)——世帯年収・負担率・金利・期間から借入可能額の目安を即算出。
• 住宅ローン計算ツール——借入額・金利・期間から月額・総利息・総支払額を確認。
• 頭金あり住宅ローン計算——頭金を入れると借入額・月額・総利息がどう変わるか。
• 住宅ローン控除 還付額計算——借入可能額を決めた後、控除でどれだけ戻るか。
• 手取り計算ツール——返済負担率の基準にする手取りを確認。
• 住宅ローンの借入可能額を計算した記事——返済負担率と年収倍率の考え方。
• 住宅ローンの総支払額・総利息の記事——借入可能額を決めた後の総コストの見方。

数値は元利均等返済・金利一定・ボーナス併用なしを前提とした概算です。実際の審査額は金融機関の基準・団信・他借入・物件評価・収入合算の可否などで変わります。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。