親からの住宅資金贈与はいくら非課税？ 1000万円・1500万円の特例枠と頭金への使い方を計算で解説

2026-08-19 ｜ 税金 贈与税 住宅資金 住宅ローン 家計

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「親が住宅の頭金を出してくれるけど、このお金、贈与税はかからないの？ いくらまで非課税なの？」——子どもが初めて家を買うとき、親からの資金援助は珍しくありません。ネットでは「住宅資金の贈与は最大1,500万円非課税」と一言で書かれることが多いですが、その1,500万円の根拠(どんな住宅ならいくらか)・基礎控除110万円とどう併用するか・超えたらいくら税金がかかるか・頭金や諸費用にどう充てるかが書かれていないことがほとんどです。

この記事では、親(直系尊属)から子へ居住用住宅の取得資金をもらう場合の「住宅取得等資金の贈与の特例」について、非課税枠の計算根拠 → 基礎控除との合算 → 超過時の税額 → 頭金への使い方を具体数値で追います。自分の年収で借入可能額を出すなら 住宅ローン計算ツール、贈与税全体のしくみは 贈与税の基礎控除110万円を計算した記事 も併せてどうぞ。

結論：省エネ住宅なら「特例1,500万円 ＋ 基礎控除110万円」＝ 1,610万円まで非課税

親など直系尊属から、自己の居住用住宅を取得・新築・増改築するための資金をもらう場合、通常の贈与税の基礎控除110万円にさらに上乗せして非課税になる特例があります。非課税になるのは次の限度額までです。

つまり、省エネ住宅を取得する場合は 特例1,500万円 ＋ 基礎控除110万円 ＝ 1,610万円 まで非課税になります。この「2段構え」こそが、住宅資金の贈与を税金ゼロにできる正体です。

ステップ1：特例の要件(根拠)

この特例は、誰でも使えるわけではなく、次の要件を満たす必要があります。

• 贈与者：父母などの「直系尊属」であること
• 受贈者：贈与を受けた資金で「自己の居住用」の住宅を取得・新築・増改築すること
• タイミング：贈与を受けた年の翌年3月15日までに、住宅の取得等に関する契約・登記等を完了すること
• 申告：確定申告でこの特例を適用する必要があること

非課税限度額 ＝ 特例枠(1,000万〜1,500万) ＋ 基礎控除(110万)

要件を一つでも満たさないと、特例は使えず「通常の贈与」として扱われ、基礎控除110万円しか引けなくなります。特に「贈与を受けた翌年3月15日までに契約・登記」という期限は落としやすい罠です。

ステップ2：非課税になる額の計算

もらった住宅資金から、まず特例枠を引き、残りから基礎控除110万円を引きます。それでも残った分が「課税贈与額」になります。

課税贈与額 ＝ もらった金額 − 特例枠 − 基礎控除110万円

「1,610万円まで非課税」とはこの計算から来ています。ただし、住宅が「省エネ住宅等」に該当しない場合は特例枠が1,000万円になるため、非課税の上限は 1,000万 ＋ 110万 ＝ 1,110万円 に下がります。

ステップ3：具体例——2,000万円もらったら税金はいくら？

省エネ住宅とし、親から 2,000万円 の住宅資金をもらったとします。

課税贈与額 ＝ 2,000万 − 1,500万(特例) − 110万(基礎控除) ＝ 390万円

この390万円に、贈与税の税率表(一般贈与)を適用します。

390万円は「400万円以下」区分(20%・控除30万円)に入るため、税額は 390万 × 20% − 30万 ＝ 48万円 です。つまり2,000万円もらっても、特例と基礎控除を使えば税金は48万円(もらった額の約2.4%)に抑えられます。特例を使わないと、課税贈与額は 2,000万−110万＝1,890万円(45%・控除250万)で約600万円の税額になるため、特例の有無で約550万円の差が出ます。

ステップ4：頭金・諸費用への使い方とローンとの併用

非課税で受け取った資金は、住宅ローンと組み合わせて使うのが一般的です。

• 頭金に充てる：親から1,500万円もらえば、3,000万円の物件なら頭金として十分。借入額が減るため、毎月の返済額と総利息を抑えられます。借入可能額の目安は 年収と返済負担率から借入可能額を逆算する記事 で。
• 諸費用に充てる：仲介手数料や税金などの諸費用(物件価格の約1割)はローンで借りられないため、親からの資金でまかなうのが現実的です。諸費用の内訳は 住宅ローンの諸費用を合算した記事 にまとめています。
• 住宅ローン控除とは別物：住宅資金の贈与特例で非課税になっても、自分が組む住宅ローンの住宅ローン控除(年末残高の0.7%)は別に受けられます。両方を活用すれば手元に残る資金を最大化できます。

返済に回せる金額の上限は 手取り計算ツール、毎月の返済額は 住宅ローン計算ツール で確認できます。いずれもブラウザ内で計算し、入力した金額はどこにも送信されません。

注意点：よくある罠

• 確定申告が必須：特例は「自動で適用」されるわけではなく、贈与を受けた年の確定申告で申請します。申告を忘れると非課税になりません。
• 期限(翌年3月15日)の落とし穴：住宅の契約・登記等を贈与年の翌年3月15日までに完了させる必要があります。贈与は済んでいても、引き渡しが翌年4月だと特例が使えなくなることがあります。
• 短期集中贈与の加算：相続開始前3年以内の贈与は、相続財産に加算されるルールがあります。親の相続を控えてまとまった額を渡す場合、相続時の扱いと合わせて設計します。
• 特例は時限措置：この特例の限度額や要件は、毎年の税制改正で延長・変更されてきました。適用する年に特例が有効か、国税庁の公式情報で必ず確認してください。

手元に残った資金の使い道

• 繰り上げ返済：頭金に回し切らなかった資金で繰り上げ返済すると、残高減少で利息がさらに減ります。効果は 繰り上げ返済で減る利息を計算した記事 で。
• 複利で運用：使い道が決まるまでのつなぎとして 複利積立シミュレーション で運用差益を試算できます。
• 親の手取りとの兼ね合い：親が「蓄えを贈与する」前の毎月の手取りの内訳は 年収500万円の手取りを分解した記事 にまとめています。

注意事項

本記事の数値は概算のシミュレーションです。住宅取得等資金の贈与の特例の限度額と要件、贈与税の税率・控除額、適用できる年は税制改正によって変わります。特例の適用には厳格な要件(贈与者と受贈者の続柄・住宅の要件・契約・登記のタイミング等)があり、申告を誤ると非課税にならないこともあります。正確な税額と適用可否は、国税庁の公式情報、お住まいの税務署、または税理士等の専門家にご確認ください。

よくある質問

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