住宅ローン 元利均等と元金均等の違い——3000万・金利1%・35年で初期月額1.18万円差、総利息は約30万円元金均等が安い（住宅ローン控除への影響も計算）

2026-08-31 ｜ 住宅ローン 元利均等 元金均等 返済方式 住宅購入 金利 手取り 家計 住宅ローン控除 ローン

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

住宅ローンの返済方式には、毎月の返済額が一定の「元利均等返済」と、毎月の元本（借りたお金の元）が一定の「元金均等返済」の2つがあります。金融機関の多くは元利均等が標準ですが、元金均等を選べる場合も少なくありません。結論から言うと、借入3000万円・金利1%・35年なら、総支払利息は元金均等のほうが約29.7万円安い一方、初月の返済額は元金均等のほうが約1.18万円高くなります。どちらが「得」かは、総利息を重視するか初期の家計負担を重視するかで変わります。この記事では、両者の計算式の根拠から、金利1%／1.5%／2%での差、さらに「住宅ローン控除への影響」までを1円単位で追います。

誰のための記事か——「住宅ローンを組むとき、返済方式を選べるのか」で迷っている人へ

この記事を探しているのは、たとえばこんな人です。

• ローン契約時に「元利均等」「元金均等」と言われ、そもそも何が違うのかを知りたい人
• ネットで「元金均等のほうがトータルで安い」と見たが、初期の負担が高いと闻いて不安な人
• 毎月の返済額を低く抑えたいのか、将来の利息を減らしたいのか、優先順位を決めかねている人
• 元金均等にすると住宅ローン控除の額が減ると聞き、損得を数値で比べたい人
• すでに元利均等で組んでいて、繰り上げ返済とどちらを優先すべきかを考えている人

よくある誤解は3つです。①元金均等は誰でも選べる。②総支払いが安いなら元金均等が絶対得。③返済方式は手取りや控除に影響しない。正解は、①金融機関・商品による、②初期負担の余力がある人だけ元金均等が有利、③元金均等は残高が早く減るため住宅ローン控除額がやや小さくなるです。順に金額で確認します。

2つの返済方式の定義——何が「一定」なのかが違う

住宅ローンの返済額は「元本（借りたお金）」と「利息（元本×金利）」の合計です。2つの方式は、どちらを一定にするかが違います。

元利均等は「家計の支出を一定にしたい」というニーズに合い、金融機関も事務が楽なため標準になっています。一方元金均等は、初期に元本を多く返す分だけ、総利息を減らせます。次はこの差を、計算式の根拠から確かめます。

計算式の根拠——なぜ差が生まれるのか

どちらも「残高に金利を掛けた利息」を払い、残りで元本を減らす仕組みは同じです。違いは元本の減り方だけです。

元利均等：等比数列の和で月額が決まる

借入残高を P、月利率を r、返済回数（月数）を n とすると、毎月の返済額 M は次式で一意に決まります。

M ＝ P × r × (1＋r)ⁿ ÷ {(1＋r)ⁿ − 1}

この式は「全返済額の現在価値が借入額に等しくなる」という条件から出ます。重要なのは、月額 M は期間中ずっと同じということです。最初のうちは M の大部分が利息に消え、後半になってようやく元本が減ります。

元金均等：元本が「P÷n」で一定

元金均等は計算が単純です。毎月の元本返済額は常に P÷n で、そこに「その時点の残高×r」の利息を加えたものが返済額になります。

毎月の元本 ＝ P ÷ n
初月の返済額 ＝ P÷n ＋ P×r
総支払利息 ＝ P × r × (n＋1) ÷ 2

最後の式（総利息）は、「残高が P から 0 まで毎月 P÷n ずつ減る」ので、その平均残高が P/2 になり、それに期間 n と月利率 r を掛けたもの、と覚えれば十分です。元利均等の総利息はこれより多くなります（最初のうち残高が高いまま利息を払う分、元本の減りが遅いため）。

具体例——借入3000万円・金利1%・35年の1円単位計算

サイト共通のモデル（借入3000万円、年利1.0%、返済期間35年＝420ヶ月）で両者を計算します。

月利率 r ＝ 1.0% ÷ 12 ＝ 0.08333…%
(1＋r)⁴²⁰ ≒ 1.4190

元利均等の月額は、

M ＝ 30,000,000 × 0.00083333 × 1.4190 ÷ (1.4190 − 1)
＝ 25,000 × 1.4190 ÷ 0.4190 ≒ 84,665 円/月

総支払い ＝ 84,665 × 420 ＝ 35,559,300 円
総支払利息 ＝ 35,559,300 − 30,000,000 ＝ 5,559,300 円

元金均等は、

毎月の元本 ＝ 30,000,000 ÷ 420 ＝ 71,428.57 円
初月の返済額 ＝ 71,428.57 ＋ 30,000,000×0.00083333 ＝ 71,428.57 ＋ 25,000 ＝ 96,428.57 円
総支払利息 ＝ 30,000,000 × 0.00083333 × 421 ÷ 2 ＝ 25,000 × 210.5 ＝ 5,262,500 円

総支払い ＝ 30,000,000 ＋ 5,262,500 ＝ 35,262,500 円

金利が変わると差はどう開くか——1%／1.5%／2%の早見表

返済方式の差は、金利が高いほど（利息の絶対額が大きいほど）拡大します。借入3000万円・35年で金利を変えた場合の比較です。

この表から読み取れることは3つあります。

• 金利が高いほど元金均等のメリットが大きい：金利2%なら総利息の差は約122万円に達します。利息負担が重いほど「初期に元本を減らす」効果が効くためです。
• 初期月額の差も金利とともに拡大する：金利2%なら初月で約2.2万円の差。家計にその余力があるかが現実の分かれ目です。
• いずれの金利でも元金均等の総支払いが安い：これは数学的に常に成り立ちます（元利均等は最初のうち残高が高いまま利息を払う分、不利になるため）。

「どっちが得か」の判定——総利息か、初期負担か

総支払い（利息）だけを見れば元金均等の勝ちです。しかし家計の判断はそれだけでは決まりません。

実は、「元利均等で組んで、余った分を繰り上げ返済に回す」という手もあります。元利均等の月額（84,665円）と元金均等の初月（96,429円）の差約1.18万円を、毎月の繰り上げ返済に回せば、元金均等に近い効果を得られます（ただし繰り上げには手数料や条件があるため、金融機関へ要確認）。どちらを選ぶかは「初期の家計余力」が決め手です。

住宅ローン控除への影響——元金均等は控除額がやや小さくなる

ここが見落としやすい点です。住宅ローン控除の額は「年末のローン残高×0.7%（通常）」で決まります（種類による上限あり）。元金均等は初期に元本を多く返すため残高が早く減り、結果として控除額が元利均等より小さくなる傾向があります。

借入3000万円・金利1%・35年の初年度（12ヶ月後）の年末残高を比べます。

初年度の差は約1,000円と小さいものの、年々元金均等のほうが残高が低くなるため、控除期間（通常10年、特例で13年）を通じた累計控除額は元利均等のほうが上回る傾向にあります。ただ、控除が減っても「利息自体が数十万〜百万円安い」ことには敵いません。結論として、元金均等の利息削減効果のほうが、控除減少の影響を上回るのが普通です（高所得で控除上限いっぱいを使っている人は要注意）。

落とし穴・注意点

1. 元金均等は金融機関・商品で選べないことが多い。多くの住宅ローン（特に変動金利の標準商品）は元利均等のみです。選びたい場合はあらかじめ「元金均等可」を確認してください。
2. 初期の返済額の高さを見積もりすぎない。元金均等は毎月少しずつ下がりますが、ボーナス時期や物価上昇で家計が圧迫されると、下がり始めの頃が一番苦しいです。
3. 変動金利の場合、金利上昇で両方とも返済額が上がる。元金均等も例外ではなく、5年ルール・125%ルールの制約は元利均等と同じです。
4. 繰り上げ返済と混同しない。返済方式は「契約時の枠組み」、繰り上げは「あとから元本を減らす」こと。元利均等＋繰り上げでも十分な利息削減が狙えます。
5. 総利息の差を過大評価しない。金利1%なら差は約30万円。これを「毎月の負担増（約1.2万円×12ヶ月＝年14万円）」に耐えられるかで判断してください。
6. 住宅ローン控除の申請は両方式とも同じ。控除額の微減を気にするより、確定申告（または年末調整の特例）を漏らさないほうが影響は大きいです。

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注意事項

本記事の数値は、借入額に対する月利率＝年利÷12、返済回数＝年数×12、元利均等は等比数列の和の公式（M＝P×r×(1+r)ⁿ÷{(1+r)ⁿ−1}）、元金均等は毎月元本＝P÷n・総利息＝P×r×(n+1)÷2に基づく単純計算の概算です。実際の住宅ローンは、事務手数料・保証料・団体信用生命保険料、金利タイプ（固定・変動・ミックス）、金利の見直しルール（変動金利の5年ルール・125%ルール）、繰り上げ返済の手数料と条件、ボーナス返済の有無、住宅ローン控除の種類（認定住宅・省エネ等）による控除上限の違い、入居年の経過措置により数値が変動します。元金均等返済が選択可能かは金融機関・商品ごとに異なります。住宅ローン控除額は「年末のローン残高×0.7%（通常）」を目安として概算していますが、実際の控除額・適用可否は確定申告または年末調整の特例、および税務署・金融機関の案内でご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、個別のローン契約・税務判断に代わるものではありません。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。

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