小規模宅地等の特例で自宅の評価6,000万円が1,200万円に——330m2・80%減で相続税4,800,000円が0円になる計算

2026-08-29 ｜ 相続税 小規模宅地等の特例 基礎控除 路線価 自宅 税金 家計 計算

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「相続財産のほとんどが自宅の土地。現金はほとんどないのに相続税が払えるのか」「小規模宅地等の特例を使えば税金は0円になると聞いたが、本当か」——親の相続が近づいた家庭でもっとも切実なのがこの不安です。日本の相続財産は土地・建物が半分前後を占めるため、評価額をそのまま課税されると「住んでいる家を売らないと納税できない」事態が現実に起こります。それを防ぐための制度が小規模宅地等の特例です。

この記事では、①330m²まで80%減額という計算式の根拠、②適用できる人の要件（配偶者・同居親族・家なき子）、③自宅の土地評価6,000万円が1,200万円になると相続税がいくら変わるかの具体数値、④330m²を超える土地の按分計算、⑤貸付事業用宅地（200m²・50%）との併用の限度面積調整、⑥「税額0円でも申告が必須」という落とし穴、を数字で示します。ページ内のシミュレーターはすべてブラウザ内で完結し、入力した金額が外部に送信されることはありません。

小規模宅地等の特例の計算式

正式名称は「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」（租税特別措置法第69条の4）です。被相続人が住んでいた自宅の土地（特定居住用宅地等）については、次の式で評価額を減らせます。

減らすのは「税額」ではなく「課税価格（財産の評価額）」である点が重要です。評価額が下がった結果として基礎控除を下回れば税額が0円になり、下回らなければ下がった評価額に対して通常どおり相続税がかかります。

宅地の用途によって限度面積と減額割合が変わります。

※ 330m²は約100坪です。都市部の戸建て住宅（敷地40〜60坪＝130〜200m²前後）なら全面積が枠に収まるため、按分を考える必要はありません。按分が必要になるのは郊外・農村部の広い敷地や、二世帯住宅で敷地が大きい場合です。

誰が相続すれば使えるのか（適用要件）

自宅の土地に特例を使うには、その土地を取得した人が次のいずれかに当てはまる必要があります。土地そのものの性質ではなく「誰が相続したか」で決まる点が、この制度の最大の注意点です。

① 配偶者（要件なし・最強）

被相続人の配偶者が取得した場合、追加要件は一切ありません。同居していなくても、相続後すぐ売却しても、申告期限まで住み続けなくても適用されます。分割の選択肢としてもっとも確実です。

② 同居していた親族（居住継続＋保有継続）

被相続人と同居していた親族が取得する場合、相続開始から相続税の申告期限（10か月）まで、その家に住み続け、かつ土地を保有し続けることが条件です。申告期限前に売却したり引っ越したりすると適用できません。

③ 家なき子（別居の親族／限定的）

同居していなかった親族でも、次のすべてを満たせば適用できます（いわゆる家なき子特例）。

• 被相続人に配偶者がいない
• 被相続人と同居していた相続人（法定相続人）がいない
• 相続開始前3年以内に、自己または配偶者・三親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する家屋に住んでいない
• 相続開始時に住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがない
• 申告期限まで土地を保有し続ける

二世帯住宅・老人ホームの扱い

二世帯住宅は、区分所有登記がされていなければ（＝建物全体が被相続人または相続人の単独名義・共有名義）、内部で行き来できない構造でも同居として扱われます。逆に区分所有登記されていると別居扱いになり適用できません。登記の状態が結論を分けます。

老人ホームに入居していた場合は、①要介護・要支援の認定を受けており、②都道府県に届出のある老人ホーム等に入居しており、③自宅を賃貸に出していない、という条件を満たせば、入居直前まで住んでいた自宅として特例を使えます。認定を受ける前に自主的に入居していたケースは対象外なので、入居時期と認定時期の前後関係が重要です。

具体数値例：相続税はいくら変わるか

ケース1：自宅土地330m²・評価6,000万円＋その他3,000万円（配偶者＋子2人）

特例により4,800万円が評価から消え、課税価格が基礎控除4,800万円を下回ったため税額が0円になりました。差額は480万円です。

※ 相続税の総額は「課税遺産総額を法定相続分で分けたと仮定して各人に速算表を適用し、合計する」方式で計算します。4,200万円を配偶者1/2＝2,100万円、子各1,050万円に分け、2,100万×15%−50万＝265万円、1,050万×15%−50万＝107.5万円×2＝215万円、合計480万円です。

ケース2：土地面積400m²・評価8,000万円＋その他3,000万円（配偶者＋子2人）

330m²を超えるため按分が必要です。1m²あたり単価は8,000万円÷400m²＝20万円。

330m²を超えると全面積が80%減にはなりませんが、それでも693万円の軽減効果があります。「広い土地だから使えない」ということはなく、330m²分は確実に効くと理解してください。

ケース3：土地1億2,000万円（200m²）＋その他5,000万円（配偶者＋子2人）

都心部で坪単価が高い場合です。200m²は330m²以内なので全面積が対象です。

1,675万円の差です。地価が高いエリアほど特例の金額的インパクトは大きくなり、「使えるかどうか」が家計を左右します。

ケース4：土地4,000万円（150m²）＋その他2,000万円（子1人のみ）

配偶者が既に亡くなっており、一人っ子が相続するケース（二次相続の典型）。基礎控除は3,000万＋600万×1人＝3,600万円と小さくなります。

2,400万円 × 15% − 50万円 ＝ 310万円。特例を適用すれば課税価格2,800万円が基礎控除3,600万円を下回るので0円です。相続人が少ないほど基礎控除が小さく、特例の重要性が上がります。配偶者が既に亡くなっている二次相続では配偶者の税額軽減も使えないため、この特例が唯一の大きな武器になります（配偶者の税額軽減と二次相続の記事も併せて確認してください）。

複数の宅地がある場合の限度面積調整

自宅とアパートの両方を持っている場合、それぞれの枠を単純に足せるわけではありません。用途の組み合わせによって扱いが変わります。

① 特定居住用（330m²）＋特定事業用（400m²）→ 完全併用OK

2015年（平成27年）以降、この組み合わせは限度面積の調整なしで両方フルに使えます。個人商店を営んでいた被相続人のケースでは非常に有利です。

② 貸付事業用（200m²）が絡む場合 → 按分が必要

アパート・駐車場などの貸付事業用宅地を選択に含めると、次の不等式を満たす範囲でしか適用できません。

例えば自宅165m²（＝330の半分）に特例を使うと、165 × 200/330 ＝ 100m²を消費するため、貸付事業用に回せるのは残り100m²までです。

どちらを優先すべきか——「1m²あたりの減額額」で判断する

枠が限られる場合、選ぶ基準は面積ではなく減額額です。1m²あたりの減額効果を比べます。

換算後で比べると、1m²単価が同程度なら貸付事業用のほうがわずかに有利になるケースもありますが、実務では単価そのものの差が支配的です。都心の自宅（単価100万円）と郊外のアパート敷地（単価10万円）なら、迷わず自宅を選びます。

※ 貸付事業用宅地には3年縛りがあります。相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地は原則対象外（事業的規模で3年超営んでいる場合を除く）。「相続直前にアパートを建てて節税」は封じられています。

計算ツール：特例あり／なしの相続税を比べる

自宅土地の評価額・面積、その他の財産、相続人の構成を入れると、減額額・課税価格・特例あり／なしの相続税額を計算します。すべてブラウザ内で処理し、入力した金額はどこにも送信されません。

よくある失敗と注意点

• 税額0円だから申告不要と思い込む——この特例は申告書の提出が適用要件です（租税特別措置法第69条の4第7項）。申告しなければ特例は適用されず、減額前の評価額で課税されます。期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内。過ぎると無申告加算税・延滞税が加算されます。
• 申告期限までに遺産分割が終わらない——原則として期限までに分割が確定した宅地だけが対象です。もめている場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を申告書に添付しておけば、3年以内に分割確定後、更正の請求で特例を受けられます。この書類を出し忘れると特例が永久に失われます。
• 申告期限前に売却・引っ越しをする——同居親族が取得した場合、申告期限まで居住継続＋保有継続が必要です。「相続したので早めに売って現金化しよう」が特例を消してしまいます（配偶者が取得した場合は制限なし）。
• 二世帯住宅を区分所有登記している——構造上は同居でも、登記が区分所有だと別居扱いで適用不可。相続対策としては生前に区分所有登記を単独・共有名義へ変更する検討が必要です（登記費用・他の税負担も含めて要検討）。
• 「家なき子」の古い節税手法を真似する——2018年改正で三親等内の親族所有の家に住んでいる場合や、過去に自分が所有していた家に住んでいる場合は対象外。改正前の記事の手法は通用しません。
• 相続直前にアパートを建てる——貸付事業用宅地は3年縛りがあり、相続開始前3年以内に始めた貸付は原則対象外です。
• 建物には特例が使えない——この特例は宅地（土地）のみが対象です。建物の評価減は別の話（固定資産税評価額ベース、貸家なら借家権割合30%の減額など）です。
• 土地の評価額そのものを間違える——相続税の土地評価は原則路線価方式（国税庁の財産評価基準書で確認）です。固定資産税評価額や実勢価格ではありません。奥行・間口・不整形地などの補正でさらに下がる場合があり、専門家の関与で数百万円変わることがあります。

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注意事項

本記事の数値は、租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）、相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）、相続税の速算表（課税価格1,000万円以下10%〜6億円超55%の8区分）を前提とした単純計算です。相続人は配偶者および子のみ（子は全員実子・生存・相続放棄なし）とし、財産は評価額どおりに分割できるものと仮定しています。生命保険金・死亡退職金の非課税枠（500万円×法定相続人）、債務控除・葬式費用、配偶者の税額軽減、未成年者控除・障害者控除、相次相続控除、生前贈与加算、土地の不整形地補正・奥行価格補正・借地権や貸家建付地の評価減、建物の評価は考慮していません。土地の評価は路線価方式・倍率方式によって決まり、個別事情で大きく変動するため、実際の税額が本記事のシミュレーション結果と一致しない可能性があります。特例の適用可否は同居の実態・登記の状態・入居時期・保有継続などの事実認定に左右され、判断を誤ると否認されて加算税が生じます。また税制は改正されるため、適用時点の法令が優先されます。実際の申告・分割にあたっては必ず税務署または税理士にご相談ください。本記事は情報提供を目的としたもので、個別の税務相談・法律相談に代わるものではありません。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。

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