家を売った税金はいくら？ 5,800万円で売って税額0円になる3,000万円特別控除の計算（控除なしなら5,567,366円）

2026-08-26 ｜ 不動産売却 譲渡所得 3000万円特別控除 住宅ローン控除 税金 確定申告 住宅 家計 住民税

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「家を売ったら、税金はいくら取られるんですか？」——住み替え、離婚、相続した実家の処分、転勤。理由はさまざまですが、マイホームを売る人が最初にぶつかるのがこの疑問です。ところが調べ始めると「譲渡所得」「取得費」「減価償却」「3,000万円特別控除」「軽減税率」と専門用語が並び、結局いくら払うのか分からないまま不動産会社の言い値で進んでしまう——これが一番損をするパターンです。

結論から言えば、マイホーム（居住用財産）を売った場合、譲渡所得から3,000万円を差し引ける特別控除があるため、ほとんどのケースで税額は0円になります。逆に、この控除を知らずに、あるいは適用漏れで申告すると、下のモデルでは5,567,366円を払うことになります。500万円以上の差が、たった1枚の確定申告書で決まります。

まず、譲渡所得の計算式（ここがすべての出発点）

不動産を売ったときの税金は、売却価格に課税されるのではありません。「もうけ（譲渡所得）」に課税されます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除（最高3,000万円）

用語を1つずつ潰します。

• 売却価格：買主から受け取る金額。固定資産税の精算金も含めます。
• 取得費：買ったときの価格＋購入時の仲介手数料・登記費用・不動産取得税など。ただし建物は減価償却で目減りします（後述。ここが最大の落とし穴）。
• 譲渡費用：売るためにかかった費用。仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取壊し費用、借家人への立退料など。引越し費用や住宅ローンの一括返済手数料は含みません。
• 特別控除：マイホームなら最高3,000万円（居住用財産の譲渡所得の特別控除／租税特別措置法第35条）。

そして税率は所有期間で2段階に分かれます。売った年の1月1日時点で判定するのがポイントです（売却日ではありません）。

つまり同じもうけでも、4年11か月で売るか5年1か月で売るかで税率が倍近く変わります。急いでいないなら、1月1日を1回またぐだけで税額が半分になることを覚えておいてください。

最大の落とし穴：取得費は「買った値段」ではない（減価償却）

「4,500万円で買って5,800万円で売ったから、もうけは1,300万円」——これが最も多い誤解です。建物部分は使った年数だけ価値が減った前提で取得費を計算し直します。これを減価償却といい、非事業用（自宅）の場合は次の式です。

建物の減価償却費 ＝ 建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数

「×0.9」は残存価額10%を残す扱い、償却率は構造ごとに法定されています（非事業用は事業用の1.5倍の耐用年数＝償却率は小さめ）。

モデルケース（木造・建物2,800万円・経過21年）で計算します。

28,000,000円 × 0.9 × 0.031 × 21年 ＝ 16,405,200円

つまり建物の取得費は 28,000,000 − 16,405,200 ＝ 11,594,800円 まで目減りします。土地は減価しないのでそのまま1,700万円。

感覚的な「もうけ1,300万円」に対し、税法上のもうけは2,740万円——2倍以上です。減価償却を無視すると、控除枠に収まるかどうかの判断自体を誤ります。

自宅売却の譲渡所得税シミュレーター

3,000万円控除があるかないかで、いくら違うのか

同じ譲渡所得27,405,200円に対し、控除の有無・所有期間で税額を並べます。

控除の有無だけで約557万円、短期保有で控除も使えないと1,086万円。マイホームの売却でここまで振れる理由は、譲渡所得が給与所得と分離して課税される（申告分離課税）ため、累進の緩やかさに救われないことにあります。

売却価格が高いとき：3,000万円で足りない場合の計算

控除枠を超えたぶんだけが課税されます。同じ取得費（28,594,800円）・譲渡費用200万円で、売却価格を変えて比較します。

9,000万円のケースで約179万円の差——これが「10年超所有の軽減税率（措置法31条の3）」の効果です。3,000万円控除と軽減税率は併用できます。所有10年超・居住用・売却年1月1日時点で判定、という条件を満たすなら、必ず両方を申告書に書いてください。

適用条件：ここを外すと3,000万円が消える

3,000万円特別控除は「自宅なら自動」ではありません。次の条件をすべて満たす必要があります。

1. 自分が住んでいた家屋を売ること（家屋とともにその敷地を売る場合の土地も対象）。
2. 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。2026年中に転居したなら、2029年12月31日が期限です。
3. 売手と買手が親子・夫婦などの特別関係でないこと。生計を一にする親族、同族会社への売却は対象外です。
4. 前年・前々年にこの控除（または特定居住用財産の買換え特例等）を受けていないこと。実質3年に1度しか使えません。
5. 家屋を取り壊して土地だけを売る場合は、取壊しから1年以内に譲渡契約を締結し、かつ住まなくなってから3年目の年末までであること。加えて取壊し後に貸駐車場など他の用途に使っていないこと。
6. その家屋が「控除を受けるためだけに入居した家」でないこと（一時的な入居、別荘は対象外）。

取得費が分からないとき：概算取得費5%の恐怖

相続した実家など、購入時の売買契約書が見つからないケースは珍しくありません。この場合、売却価格の5%を取得費とみなすことが認められています（概算取得費）。ただし、これは極めて不利です。

契約書1枚の有無で約469万円。売却前に、購入時の売買契約書・領収証・住宅ローンの金銭消費貸借契約書・登記簿の抵当権設定額・通帳の振込記録・分譲時のパンフレットなど、取得価額を推認できる資料を徹底的に探してください。これらは税務署との交渉材料になり得ます（必ず認められるとは限りませんが、5%より有利な主張の根拠になります）。

共有名義なら控除は「1人につき3,000万円」

3,000万円控除は家屋の所有者ごとに適用されます。夫婦2分の1ずつの共有名義なら、控除枠は合計6,000万円です。

モデルケースの譲渡所得27,405,200円を夫婦で按分すると各13,702,600円。それぞれが3,000万円控除を使えるので当然0円ですが、売却価格が1億1,800万円（譲渡所得8,740万円）でも、共有なら各4,370万円→控除後1,370万円ずつとなり、単独名義（控除後5,740万円）より課税対象が大幅に小さくなります。

売却損が出たとき：損益通算と繰越控除

バブル期に高値で買った家を売ると、譲渡損失が出ることがあります。不動産の譲渡損失は原則として給与所得などと損益通算できません。ただしマイホームには2つの救済措置があります。

• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除（措置法41条の5の2）：売却時に住宅ローン残高があり、売却価格がローン残高を下回る場合、「ローン残高 − 売却価格」を限度に損失を給与所得等と通算でき、控除しきれない分は3年間繰り越せます。所有期間5年超が要件。
• 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の繰越控除（措置法41条の5）：売却して新たにローンでマイホームを買い換える場合、譲渡損失の全額を通算・3年繰越できます。

例：残高3,800万円のローンが残る自宅を3,000万円で売却（取得費・譲渡費用は無関係にローン基準）→ 通算限度は 38,000,000 − 30,000,000 ＝ 8,000,000円。給与所得500万円の人なら、その年の課税所得を0円まで押し下げ、残りを翌年以降3年に繰り越せます。ただしこの特例も確定申告が絶対条件です。

いつ、何を申告するのか

不動産を売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告します。税額が0円でも申告が必要です。用意する書類は次のとおり。

チェックリスト：売る前に必ず確認する7項目

1. 売却年の1月1日時点で所有期間は5年超か、10年超か。数か月の差なら年をまたぐ検討をする。
2. 購入時の売買契約書はあるか。ないなら概算取得費5%で約470万円の増税リスク（上記）。
3. 建物の構造と築年数。減価償却費を計算し、税法上の譲渡所得を先に把握する。
4. 登記名義は単独か共有か。共有なら控除枠が人数分。
5. 住み替えるなら、新居の住宅ローン控除と比較したか。併用不可なので損得計算が必須。
6. 前年・前々年に同じ控除を使っていないか。3年に1度の制限。
7. 翌年の住民税分の現金を残しているか。

関連する計算は住宅ローン計算ツール、手取り計算ツール、税金計算ツールでも確認できます。住み替えの総額比較は賃貸と持ち家の総コスト比較、住宅ローン控除の詳細は住宅ローン控除額の計算、固定資産税は固定資産税の計算が参考になります。

本記事は租税特別措置法第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除）、同31条の3（長期譲渡所得の軽減税率）、同41条の5・41条の5の2（譲渡損失の繰越控除）および所得税法の現行規定に基づく計算例です。税制は改正され、適用条件の判定には個別の事実関係が影響します。実際の申告は国税庁タックスアンサー（No.3302・3305・3355）を確認のうえ、税務署または税理士にご相談ください。

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