持ち家と賃貸、どちらが得？生涯コストを1円単位で計算して比べる

2026-08-18 ｜ 住宅ローン 家計 税金

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「持ち家と賃貸、どっちが得なの？」——人生最大の買い物を前に、誰もが悩みます。ネットで検索すると「家賃は捨て金」「ローンは資産」「金利が安い今が買い時」といった結論ばかりが並び、同じ条件で両方の「生涯コスト」を並べて計算した記事が意外と少ないものです。

この記事では、会社員夫婦が物件4000万円・頭金1000万円・借入3000万円(金利1.5%・35年・元利均等)でマイホームを買う場合と、同じくらいの家賃の物件に35年借り続ける場合を、同じ条件で総費用に落とし込んで比べます。自分の数字で試したい場合は 住宅ローン計算ツール で月返済額を、複利積立シミュレーション で運用差をすぐ出せます(入力はどこにも送信されません)。

結論：この条件なら持ち家が約792万円「安い」が、売却価格しだいで逆転する

この例では持ち家の方が約792万円安くなります。でも結論を急がないでください。この差は「35年後に3500万円で売れる」という仮定で決まっています。売却価格が下がる、あるいは金利が上がると、あっという間に賃貸の方が安くなります。順に計算します。

ステップ1：持ち家の「総流出」を出す

持ち家の費用は、ローン返済額だけではありません。次の4つを足します。

• 頭金：1,000万円(自己資金)
• ローン総支払額：借入3000万円を金利1.5%・35年で返すと 住宅ローン計算 の式(元利均等)から 月額91,855円、総支払額は 約3,858万円(うち利息は約858万円)
• 諸費用：仲介手数料・登記費用・印紙税・ローン保証料などで 約300万円
• 維持費：固定資産税＋都市計画税＋修繕積立＋火災保険で年50万円×35年＝ 約1,750万円

合計の総流出は 1,000 ＋ 3,858 ＋ 300 ＋ 1,750 ＝ 約6,908万円

注意点：維持費は「ずっと同じ家に住む」前提です。築20年超で水回りや屋根を一括交換する年もあり、年50万円はむしろ控えめな目安です。また 固定資産税 はローン完済後も所有する限り毎年かかり、ローン返済額(一定)とは逆に「買った直後が最も高く、経年で下がる」リズムを取ります(固定資産税の計算記事参照)。

ステップ2：賃貸の総家賃を出す

賃貸はシンプルです。家賃10万円を35年据え置きとすると 100,000 × 12 × 35 ＝ 4,200万円。実際は家賃は上がるため、年1%ずつ上昇すると35年で約5,000万円になります。一方で「家賃が安いエリアに引っ越す」「広さを縮める」という選択権は持ち家にはない柔軟性です。

ステップ3：売却でいくら戻るかで「純コスト」を比べる

持ち家の真価は、売却時に戻ってくるお金です。上の例では35年後に3,500万円で売れたと仮定しました。

持ち家の純コスト ＝ 総流出 6,908万 － 売却回収 3,500万 ＝ 約3,408万円

これが賃貸の4,200万円を下回るので「持ち家勝ち」になります。ここが決定的な分岐点です。金利1.5%のままなら、

売却額が 6,908 － 4,200 ＝ 約2,708万円 を下回ると、賃貸の方が安くなる

つまり「買値4000万円の家が35年後に2708万円未満でしか売れない」と、この例では賃貸負けです。多くの物件は購入価格(土地＋建物)を下回るのが一般的で、築古や立地によっては建物の価値がほぼゼロになることもあります。売却価格の不確実性こそが、持ち家vs賃貸で最も効く変数です。

ステップ4：金利が変わると勝敗がひっくり返る

同じ条件(売却3500万円)で、金利だけを動かすと持ち家の純コストはこう変わります。

注意点：変動金利を選ぶと、この金利上昇リスクを自分で抱えます。今は歴史的低水準でも、将来の金利環境で月返済が2倍近くになることも想定し、変動型と固定型のどちらを選ぶかは別記事で深掘りしています。固定金利なら将来の支払いが確定する分、計画が立てやすい半面、現時点の金利が高めになります(金利の優遇幅の比較参照)。

ステップ5：頭金の「機会費用」と、毎月の差を運用した場合

持ち家の計算に出てこない、もう一つの隠れたコストが機会費用です。

• 頭金1000万円の機会費用：これを年利2%で35年運用すると約2,000万円になります(運用益約1000万円)。持ち家ならこのお金は「家」に固定され、運用益を得られません。
• 毎月の住居支出の差：持ち家の月支出は ローン91,855円 ＋ 維持費41,667円 ＝ 約133,522円。賃貸10万円との差 約33,522円/月 を、年利2%で35年運用すると 約2,011万円 になります。

つまり「持ち家に回したお金を、すべて年利2%で運用できていたら」という視点を入れると、賃貸側に約4000万円近い裏のメリットが潜んでいます。逆に言えば、持ち家を選ぶなら、この運用差額を上回るだけの「価値(住み心地・将来の売却益・安心)」が得られているかが本質的な問いになります。

この計算から何が言えるか(具体例)

• 家賃が安いエリアなら賃貸が勝つ：家賃月8万円(据置・総額3360万円)なら、金利1.5%の持ち家(純コスト3408万円)より賃貸の方が約48万円安くなります。都心の高家賃なら持ち家有利、地方の安家賃なら賃貸有利という傾向はこの計算からも読めます(家賃と手取りの割合も参考に)。
• 金利が低い今は持ち家に軍配：金利1%未満なら純コストは3100万円台で、家賃10万の賃貸を大きく引き離します。ただし変動金利の場合はステップ4の逆転リスクを織り込みます。
• 住宅ローン控除は確実なプラス：年末の残高×一定率が所得税・住民税から戻る(最長13年、令和4〜6年入居は限度額4000万円まで最大年50万円)。これを含めると持ち家はさらに有利になりますが、利息の「一部」の還付に過ぎない点に注意(住宅ローン控除の計算参照)。
• 手元の現金は残すべき：頭金を厚くしすぎて貯金がゼロだと、入居後の修繕や転居にカードローンを使い高金利の利息を払う羽目になります(頭金の目安参照)。機会費用と手元流動性のバランスです。

よくある誤算3つ

1. ローン返済額だけで比べる：維持費・諸費用・売却の不確実性を抜かすと持ち家を過大評価します。ステップ1の「総流出」ごと比較してください。
2. 「家賃は将来上がるから持ち家が有利」と決めつける：家賃上昇を論拠にするなら、同じだけ「売却価格の下落」も織り込む必要があります。どちらが効くかは立地とタイミングしだいです。
3. 「住宅ローン控除で元が取れる」と過信する：控除は支払利息の一部還付です。金利が高いほど利息も増えるため、控除額も増えますが「得」にはなりません。あくまで「マイナスを少し小さくする」効果です。

注意事項

本記事の数値は概算のモデル計算です。実際の判断には、次の点が大きく効きます。

• 売却価格の不確実性：バブル期の取得、築年数、立地、近隣の再開発の有無で数千万円単位で変わります。購入価格を上回る保证はありません。
• ライフスタイルの変化：転勤・離婚・介護・子どもの学区で「売れない・貸せない」タイミングが来るリスク。賃貸は引っ越しで終われますが、持ち家は処分コストがかかります。
• 金利環境：変動金利の場合、返済額が将来増える可能性があります。
• インフレと税金：固定資産税や修繕費は時の物価で上がります。住宅ローン控除の要件・限度額は制度改正で変わります。

正確な試算は、ご自身の年収・頭金・金利で 住宅ローン計算ツール と 手取り計算ツール を使い、売却価格は複数の不動産仲介に査定を依頼してください。本記事は情報提供を目的とし、個別の不動産・税務・家計相談に代わるものではありません。

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