住宅ローンの固定期間が終わったあと「変動へ戻ったら月々はいくら増える？」を金利上昇幅ごとに1円単位で計算する(3,000万円・当初固定1.0%・残り25年の例で +0.5%・+1.0%・+1.5%・+2.0% の月額・総支払額・総利息を出す)

2026-09-10 ｜ 住宅ローン 固定金利 変動金利 金利上昇 元利均等 返済計画 家計 計算

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローン、固定期間がそろそろ終わるけど、終わったあと変動金利に戻ったら毎月いくら増えるんだろう？」——固定金利を選んだ人ほど、期間満了後の『元に戻った先』を気にしがちです。ネットの解説は「変動は金利が上がると怖い」と書いても、数字が自分の借入額・残期間に落とし込まれていないことが少なくありません。

この記事では、借入3,000万円・当初固定1.0%・固定満了後の想定残期間25年・元利均等を軸に、固定終了後に金利が +0.5%・+1.0%・+1.5%・+2.0% 上昇したときの 月返済額・総支払額・総利息 を1円単位で計算します。自分の数字に置き換えるときは 住宅ローン計算ツール で残債・残期間・金利を入れて確かめられます(入力は送信されません)。

固定期間が終わると何が起きるか(まず仕組み)

多くの住宅ローンは『一定期間だけ固定金利を適用し、期間満了後は変動(あるいは再選択)へ戻る』構造です。ここで言う固定期間とは、借りた瞬間からずっと同じ金利という意味ではなく、『この期間までは金利見直しがない(あるいはこの金利で固定される)』期間です。

固定期間が終わると起こり得る展開は、契約と金融機関の選択肢によりますが、代表的には：

• 変動金利へ戻る：基準となる短期金利などに連動して、金利が見直される
• もう一度固定を選ぶ：残り期間のうち一定期間を、改めて固定金利にする
• 返済方式・期間を見直す：月の負担をどう扱うかも同時に再考する

一般に、変動側は『今は低い』代わりに『将来上がる可能性がある』という性質があります。したがって「固定が終わったあとに月額がどうなるか」は、固定中の月額よりも 固定後の金利シナリオ を入れて初めて見えてきます。

ステップ1：まず『固定中』のベースラインを出す(3,000万円・1.0%・25年)

ここでの計算は『固定期間が終わった時点ですでに残り25年ある』というイメージで進めます。実際には固定開始時に全期間を決めるケースが多いですが、『固定終了後に残った期間を、どの金利で返し切るか』を試算するには、残期間を固定して比較するのが分かりやすいからです。

月返済額 ＝ 元本 × 月利 × (1＋月利)^月数 ÷ {(1＋月利)^月数 − 1}

借入3,000万円・年利1.0%・残り25年(300ヶ月)・元利均等の場合、月額は 約113,061円、総支払額は 約3,392万円、総利息は 約392万円 です(以下、すべてこのベースラインに対して『金利が上昇したときの差』を出していきます)。

ステップ2：金利上昇幅別に『固定終了後』の月額・総額を出してみる

固定満了後に変動へ戻ったとき、金利がどの程度上振れるかは事前に確定できません。そこで『+0.5%・+1.0%・+1.5%・+2.0%』の4つのケースを並べて、月額・総支払額・総利息の変化を見ます。上のベースケース(+0.0%)も比較用に含めます。

上記は『固定満了後も同じ残り25年で返し切る』前提の概算です。金利が +1.0% 上昇すると月額は 約14,095円増、総利息は 約423万円増。+2.0% なら月額 約29,202円増、総利息 約876万円増 と、上がり幅が大きいほど総額への影響は大きくなります。

ステップ3：月額が増えたとき『家計に効く金額』を先に確認する

数字の怖さは『月額が1万円台ちょっと増えるくらい』と思っていたら、25年トータルでは数百万円単位になる点にあります。逆に言えば、固定終了後に金利が上がっても『毎月の負担増が許容範囲か』を先に見ておけば、慌てる必要は少なくなります。

たとえば固定終了後の月額が 約14,095円増(+1.0% のケース)だとすると、月単位では『パート収入の見直し』『他の discretionary な支出の圧縮』『預金残高を取り崩す期間の余地』などで吸収できるかもしれません。一方、総利息が +423万円増えるということは『そのまま放置すると、長い目で見ると利息をそれだけ余分に払う』という意味です。

この『月額』と『総額』のギャップが、住宅ローンの金利判断を難しくしつつも、判断を構造化する入口になります。

ステップ4：固定期間中に考えておくと良いこと3つ

① 固定終了後の月額を『いくつかケース』で先に試算しておく

固定期間中は『月額が変わらない安心』に慣れがちですが、実際には固定終了後の月額を計算しておくと、上がったときのショックが小さくなります。住宅ローン計算ツール に残債・残期間・想定金利を入れて、+0.5%・+1.0% などのケースを先に確認しておくのが実務的です。

②残債を減らす選択肢(繰上返済)の位置づけ

固定終了後の月額上昇が気になる場合、固定中に繰上返済で残債を減らしておくと、固定後の基準元本そのものが小さくなり、変動に戻ったときの絶対額は抑えられます。繰上返済そのものの効果は 住宅ローンの繰上返済を計算した記事 で既に扱っています。ここでは『固定後の月額が増える前提で、固定中に何ができるか』という観点で捉えてください。

③「もう一度固定にするか」「変動に戻すか」の判断軸

固定期間終了後の選択は、単に『変動が怖いか』だけで決めるより、残り期間・金利見通し・月額の余裕・繰上返済や借換の可否を合わせて見るのが現実的です。比較の軸はおおむね：

• 残り期間：残りが短いなら、固定を改めて選んでも総額への効果が限定的なことがある
• 月額の許容度：変動に戻ったときの月額増加を、家計が吸収できるか
• 繰上返済・借換の可否：固定中／固定後で、どの施策が実行可能か
• 将来の支出計画：教育費・車の買い換え・老後準備など、他の資金需要との兼ね合い

やりがちな誤解3つ

1. 「固定期間が終わると必ず月額が跳ね上がる」：必ずしもそうではありません。金利が上がらなければ月額は maintained ですし、上がる幅も確定ではありません。まずは『もし上がったらどれくらい』を試算するのが先です。
2. 「変動＝常に危険」：変動にも意味があります。今の金利が低く、残り期間・家計余裕・繰上返済の余力などを合わせて考えたときに、変動のままのほうが合理的なケースもあり得ます。
3. 「固定を延ばせば万事安心」：固定を長く取ればその期間は安心ですが、固定期間中の金利水準がどう設定されるか・固定期間終了後にどうするか・その間の機会費用もあわせて見る必要があります。

数値の読み方：月額と総利息、どっちを見るべきか

住宅ローンの金利判断では、『月額』だけ見ていると総額の差を見落としやすく、『総額』だけ見ていると毎月の現実感が missing になりがちです。この記事の表は、固定終了後の 月額の変化 と 残り期間の総利息の変化 の両方を見せるために作りました。

実務的には、まず『固定終了後の月額が家計に収まるか』を確認し、次に『そのまま払い続けた場合の総利息』を意識するのが分かりやすい流れです。特に残り期間が長いほど、金利が1%違うだけで総利息の差が大きくなります。

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固定金利の『期間が終わる』は、多くの人にとって『次にどうするか』を考えるタイミングです。先に数ケースを計算しておくと、固定期間中から言えることが増えます。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した金額はどこにも送信されません。

注意点・免責

本記事の数値は、借入3,000万円・当初固定1.0%・固定満了後の想定残期間25年・元利均等・金利一定(固定中は1.0%、固定終了後はケース別に 1.0%〜3.0%)などを前提とした 概算のイメージ です。実際には、残債の推移・固定期間の設定方法・固定終了後の金利決定ルール(基準金利・伝播・見直し時期)・金融機関ごとの取扱・繰上返済や借換の可否などで結果が変わります。将来の金利動向は確定できません。正確な見通しや返済計画は、契約金融機関の返済予定表・試算・必要に応じた専門家の助言をあわせてご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、個別の借入・返済判断に代わるものではありません。

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