住宅ローンの繰上返済vsつみたてNISA、低金利1%台ではどちらが得？ 借入3000万円・金利1.0%〜2.0%で総利息削減額を計算（1年後に100万円繰り上げた場合の目安つき）

2026-09-12 ｜ 住宅ローン 繰上返済 つみたてNISA 貯金 複利 金利 家計 投資 計算

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローンを繰上返済したほうがいいのか、それともそのお金を定期預金やつみたてNISAで運用したほうが得なのか」——これは低金利帯ほど迷う問いです。借入金利が高い時代は「とにかく早く返す」が正解になりやすかったのですが、金利1%台の住宅ローンでは繰上返済で減らせる利息が思ったほど大きくないため、投資に回す選択肢の比較が現実的になります。

この記事では、借入3,000万円・金利1.0%・1.5%・2.0%・返済期間35年という典型的な条件で、①標準の月々返済額・総利息、②1年後に50万円・100万円・200万円・300万円を繰上返済したときの総利息削減額と完済時期の動き、③そのお金を投資に回した場合との比較の仕方、④住宅ローン控除との関係、⑤実際の判断順序を具体数値で解説します。自分の数字は住宅ローン計算ツール・複利積立シミュレーション・住宅ローン控除 還付額計算で入れて確認できます。

結論ファースト——低金利帯では「繰上返済で減る利息」が小さく、投資との比較が重要になる

借入3,000万円・金利1.0%・35年・月々元利均等の標準ケースは次の目安です。

この条件で「1年後に100万円を繰上返済」すると、総利息の削減はおよそ以下の目安になります（月々返済額は変えず、ボーナス併用なしのモデル）。

同じ100万円の繰上でも、金利が2.0%だと削減額は約94.2万円まで拡大します。つまり「繰上返済で得られる利益」は借入金利にかなり敏感で、低金利帯では予想より小さくなるのがポイントです。

繰上返済の仕組み——ただ残高を減らすだけでなく「その後の利息発生源」を減らす

住宅ローン（元利均等）は、毎月の返済額のうち「利息分」がまず引かれ、残りが元本に充当されます。繰上返済はこの元本そのものを一部前払いする行為なので、以後の月に発生する利息計算の元になる残高が小さくなります。

毎月の利息 ＝ その時点の残高 × 月利率（年利 ÷ 12）
翌月残高 ＝ 前月残高 −（月々の返済 − 利息）

繰上返済をすると「元本減少 → 次月から利息が減る → さらに元本が早く減る」という追い効果がかかります。ただしその効果の大きさは借入時金利そのもので決まるため、1.0%と2.0%では同じ繰上金額でも削減額が大きく異なります。上記の数字はその違いを表しています。

「繰上返済 vs つみたてNISA/定期預金」をどう比較するか

繰上返済と投資の比較で重要なのは、片方は「確定的に減らせる利息」、片方は「将来の期待リターン（保証なし）」という違いです。同じ100万円でも、繰上返済に回せば「（そのローンで）将来かかるはずだった利息の一部が消える」ことが確定します。反対に投資に回せば、運用成果次第でプラスにもマイナスにもなり得ます。

比較の軸はシンプルです。

• 住宅ローンの借入金利（繰上返済で避けられる利息の「利率」）
• 投資に回した場合の期待リターン（時期・商品・非課税枠によって変わる）
• 投資の税金・手数料・流動性（途中で引き出せるか、非課税枠を消費するかなど）

ここでは「借入金利が1.0%」と「借入金利が2.0%」の場合に、同じ100万円をどう扱うと見え方が変わるかを整理します。

借入金利1.0%帯での見え方

借入3,000万円・金利1.0%・35年のケースでは、1年後の100万円繰上で総利息が約39.6万円減ります。5年・10年スパンで見ても、借入金利1.0%帯で繰上返済したときに得られる利息削減は「大きめの貯蓄」に近い水準で、積極的な投資リターンを期待した場合の見込みと、それほど大きく離れていない場合があります。

一方で、繰上返済は「そのお金を住宅ローンにロック」する行為でもあるため、緊急時の流動性・他の支出余力・ライフプラン（教育費・引越し・車の買い替えなど）とのバランスも考慮が必要です。

借入金利2.0%帯での見え方

借入3,000万円・金利2.0%・35年のケースでは、1年後の100万円繰上で総利息が約94.2万円減ります。1.0%帯の約2.4倍近い規模です。この水準になると、繰上返済で「確定的に減らせる利息」の魅力が相対的に大きくなり、投資期待リターンが低めに見積もられる局面では繰上返済が有利に見えやすくなります。

住宅ローン控除との関係——繰上返済は利息を減らす代わりに控除額の出発点も小さくする

住宅ローン控除が「年末残高の1%（上限40万円など）」を基準にするタイプであれば、繰上返済で残高が減るとその年から控除額も減る方向に働きます。繰上返済で総利息は減るのに控除額は減るため、税金面だけを見ると「繰上返済で損する面」も出てきます。

そういう意味でも、繰上返済の是非は「総利息の削減」だけでなく、「住宅ローン控除の縮小」「他の投資機会」「生活防衛資金の十分性」とセットで判断します。詳しい控除額の計算は住宅ローン控除額の計算記事、還付額の目安は住宅ローン控除 還付額計算で確認できます。

繰上返済と積立の、ありがちな誤解

1. 「繰上返済＝必ず得」と思い込む——低金利帯では、繰上返済で減る利息が小さいため、期待リターンがより高い投資に回すほうが資産総量は増える可能性があります（もちろん将来の運用成果は保証されません）。
2. 「毎月ちょっとずつの繰上返済だけ考えればいい」と考える——小額繰上は利息削減が小さいため、手数料政策・流動性・ライフプランと比較したうえで意味があるか確認します。
3. 「住宅ローン控除があるから繰上返済しても意味がない」と断じる——控除額の減少と利息削減は別次元で、総支払額への影響は実際の数字を見て判断します。
4. 「定期預金と繰上返済はどちらも安全だから同じ」と考える——定期預金は満期・金利・課税が絡み、繰上返済は「住宅ローンの利息を減らす代わりに残高を減らす」行為なので、目的もリスク構造も異なります。

実際の判断順序（目安）

• ①まず生活防衛資金（数か月分の生活費）を確保する。
• ②高金利の借入（カードローン・リボなど）があれば、先にそれらを優先して減らす。
• ③住宅ローンの借入金利が高め（たとえば2%台以上）なら、繰上返済の効果も相対的に大きくなるので、繰上返済を優先する選択肢が頭に入りやすい。
• ④借入金利が低め（1%台前半など）なら、繰上返済の効果は小さめなので、定期預金・つみたてNISAなど積立との比較を具体数値で行う。非課税枠・手数料・流動性を合わせて検討する。
• ⑤住宅ローン控除の対象かどうか・控除額の減り方も含めて、繰上返済後の税金影響を確認する。

自分の借入額・金利・期間・繰上金額を入れた試算は、住宅ローン計算・頭金あり住宅ローン計算（借入額変更の感触）、繰上返済の効果を計算した記事と合わせて確認できます。積立側の見立ては複利積立シミュレーション・毎月積み立て vs ボーナス一括で比較できます。

注意点・免責

本記事の繰上返済の削減額・完済月の数字は、借入額・金利・返済方法・繰上タイミング・ボーナス併用の有無などを一定の前提で計算した概算です。実際には変動金利・繰上返済手数料・保証料・事務手数料・繰上方法（一部/全部）・金融機関のルールにより結果が変わります。つみたてNISAを含む投資の期待リターンは保証されず、過去の運用実績が将来の成果を約束するものではありません。住宅ローン控除の要件・控除額・適用年数は入居時期・住宅種別・契約内容・税務署の取扱いで異なります。繰上返済の可否・手数料・手続き・時期の制限は契約書面・金融機関の案内・窓口で必ず確認してください。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した金額はどこにも送信されません。個別の借入返済・投資判断は、最終的には自分の収入・支出・ライフプラン・契約内容を根拠にしてください。

よくある質問

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