住宅ローンの元利均等と元金均等、総支払額・総利息はいくら違う？ 借入額・金利・期間別に計算した早見表と、どっちを選ぶかの判断軸

2026-09-09 ｜ 住宅ローン 元利均等 元金均等 総利息 返済方式 住宅購入 家計 計算

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローン、同じ金額・同じ金利なのに『元利均等』と『元金均等』で総利息が全然違うらしい。でも月々の返済額はどっちが楽なんだろう？」

住宅ローン契約時に必ず出てくるこの選択は、ネットを見ると「元利均等が一般的」という言葉ばかりが目につく一方で、「なぜ違うのか」「いくら違うのか」「自分のケースではどうか」を具体的な数字で示したページは意外と少ないです。しかも総利息の差は数十万円〜百万円以上になることもあるので、向き不向きを理解しないで決めると、単に「みんなが元利均等だから」という理由で何十万円も損をする側にも、逆に月額負担を過大にしてしまう側にもなり得ます。

この記事では、同じ借入額・同じ金利・同じ期間という条件を固定したうえで、元利均等と元金均等の総支払額・総利息の差を、借入額・金利・期間ごとに数値で出します。さらに「毎月の返済額」「初月の負担」「総利息」のそれぞれをどう比較するか、どっちを選ぶかの判断軸まで計算式つきで整理します。自分の数字は住宅ローン計算ツールで月額・総支払・総利息を、手取り計算ツールでその月額が家計にどのくらい効くかを確認できます。

そもそも「元利均等」と「元金均等」は何が違うのか

住宅ローンの返済方式は、大きく分けて2種類あります。

• 元利均等返済：毎月の返済額がずっと一定。はじめは利息の割合が大きく、返済が進むにつれて元本の割合が増えていく方式。住宅ローンで最も一般的。
• 元金均等返済：毎月返す「元本」の額が一定。利息はその時点の残債×月利なので、返済が進むにつれて毎月の支払総額が徐々に減っていく方式。

どちらも「元本＋利息」を毎月返していく点は同じですが、「毎月の返済額が一定か、元本が一定か」という並び方が逆になっているのが違いです。その結果、同じ借入額・金利・期間でも、総利息も総支払額も、月々の返済額の推移も全部違ってきます。

共通して使う計算の骨格

どちらの方式でも、ベースになるのは「月利率」と「返済月数」です。

月利率 ＝ 年利 ÷ 12
返済月数 ＝ 年数 × 12

元利均等の月返済額(毎月一定の支払額)は、次の式で求めます。これはローン計算で最もよく使われる標準公式です。

月返済額 ＝ 借入元本 × 月利率 × (1＋月利率)^月数 ÷ {(1＋月利率)^月数 − 1}

総支払額は「月返済額 × 月数」、総利息は「総支払額 − 借入元本」で出ます。

一方、元金均等は「毎月の元本返済額が一定」なので、式が別の形になります。

毎月の元本返済額 ＝ 借入元本 ÷ 月数
1ヶ月目の利息 ＝ 借入元本 × 月利率
1ヶ月目の支払総額 ＝ 毎月の元本返済額 ＋ 1ヶ月目の利息

その後、毎月「残債 × 月利率」が利息として減っていくので、総利息も総支払額も、元利均等とは違う値になります。

早見表：借入額・金利・期間別にみる総支払額・総利息の違い

下の表は、元利均等と元金均等を同じ条件で並べたものです。金額はいずれも概算です。

この表からすぐ分かるポイントは3つです。

• 同じ条件でも、元金均等のほうが総利息も総支払額も少ない。
• その代わり、元金均等のほうが初期(とくに初月)の返済額が大きい。
• 金利が高く、期間が長いほど、総利息の差は大きくなる。例えば3,000万円・2.0%なら25年で約62万円、35年で約121万円の差が出ています。

金額の読み方：どこに注目するか

この比較では、ただ「総利息が安いほうが良い」と決めるわけではありません。住宅ローンは何十年も続く支払いなので、見るべき軸がいくつかあります。

1)毎月の返済額(とくに初月)

世帯の手取りに対して月々の返済が重すぎると、住宅ローンそのものが家計を圧迫します。元金均等は初月〜初期の返済額が元利均等より大きくなるため、この時点で「払えない」なら方式の話以前に借入額や期間を見直す必要があります。

参考に、月額が手取りにどう効くかは手取り計算ツールで確認できます。返済額そのものの試算は住宅ローン計算ツールです。

2)総利息(合計でいくら利息を払うか)

総利息は「借りている間に支払う利息の総額」です。同じ借入額・金利・期間なら、元金均等のほうが総利息は少なくなります。長い期間・高金利ほど、この差は大きくなります。

ただし「総利息が少ない」ことと「毎月が楽」は必ずしも両立しません。元金均等は総利息を減らす代わりに、初期の支払総額が高くなるからです。

3)返済額の推移(途中でどう変わるか)

元利均等は返済額がずっと一定です。反対に元金均等は、返済が進むにつれて毎月の支払総額が減っていきます。つまり、初期に余裕があり、後になるほど他の支出(教育費・老後資金など)が増える見込みがあるなら、元金均等は時間帯として相性がいい場合があります。

具体例で比べる：借入3,000万円・年利2.0%・35年

この条件は「典型的な住宅ローン」のひとつとしてよく使われるので、そのまま並べてみます。

ここでは「元利均等と元金均等の総利息の差」が、3,000万円・2.0%・35年で約121万円になっています。決して小さくない差ですが、同時に初月の返済額も約2.2万円(月ベース)大きくなります。

この「差」をどう評価するかは、その世帯が初月以降の返済額をどれだけ負担できるかによります。

どう選ぶか：判断軸

向き不向きを考えるときは、だいたい次の4つを同時に見ます。

• 月々の負担を一定・低めに抑えたいか：そうなら元利均等が無難です。はじめから高い元金均等は、家計の他の支出(生活費・教育費・保険料など)が増える局面で負担になることがあります。
• 総利息を軽減したいか：同じ借入・金利・期間なら元金均等が有利です。とくに金利が高め・期間が長めのときは差が大きくなります。
• はじめにキャッシュフローに余裕があるか：初月〜初期の返済増に耐えられるなら、元金均等で総利息を減らす選択も意味があります。
• 将来の支出が増える見込みがあるか：出産・教育・介護などで将来の手取り余力が減る見込みがある場合は、返済額が一定の元利均等が安定しやすいこともあります。

どちらが「正解」という話ではなく、「今月の返済がきつくなるか」と「total でいくら利息を払うか」のトレードオフとして捉えるのが実務的です。

途中で変えられるか、繰上返済や借換との関係

返済方式は契約時点で決まることが多いですが、金融機関によっては途中変更や、繰上返済によって実質的な負担構造を変える方法もあります。借換先で方式や条件を変えるケースもあります。

• 繰上返済の効果を計算した記事：繰上返済で総利息がどう減るか。
• 住宅ローンの借換判断を計算した記事：金利・残債・残期間を入れ替えた比較。

また「元金均等っぽく総利息を減らしたい」けれど初月負担は増やしたくない場合には、繰上返済で残債を早めに減らす方法もあります。

注意点：数字を見るときに外しやすい前提

• ここでの比較は「借入額・金利・期間が同じ」ことが前提です。現実には借換・繰上返済・金融商品の違いなどで、条件そのものが動きます。
• 変動金利の場合は金利が変わると月額も総利息も変わります。この記事の表は固定金利を前提にした概算です。
• 頭金・諸費用・団体信用生命保険(団信)などの有無は別途影響します。借入額そのものが変われば総利息も変わります。
• 「総支払額」と「持ち家総コスト」は別です。固定資産税・住居費・修繕・保険などはローン返済以外の負担です。
• 金融機関・商品ごとに計算の細部(手数料・保証料など)は異なります。ここでの数値は返済方式の違いを見るための概算です。

もっと具体的に確かめる

• 住宅ローン計算ツール——借入額・金利・期間から月額・総支払額・総利息を即算出(この記事の早見表の数字も、このツールで再現できます)。
• 頭金あり住宅ローン計算——頭金の額で借入額・総利息がどう変わるか。
• 繰上返済の効果を計算した記事——返済方式以外の方法で総利息を減らす視点。
• 住宅ローンの借換判断を計算した記事——条件を変えて総支払・総利息を比べる。
• 手取り計算ツール——月々の返済が家計にどのくらい効くか。

ここでの数値は、元利均等・元金均等のそれぞれの標準的な計算方法に基づく概算です。実際の返済方式・金利タイプ・手数料・団体信用生命保険・繰上返済規程などは契約先・商品で異なります。最終的な借入条件・返済計画は、契約金融機関の試算と、必要に応じて住宅ローン審査・税務面の取扱いをあわせてご確認ください。計算はすべてブラウザ内で行われ、入力した情報が外部に送信されることはありません。

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