贈与税の配偶者控除で居住用不動産は最大2,000万円非課税——婚姻20年以上の夫婦が使える計算と注意点（令和の現行制度）

2026-08-27 ｜ 贈与税 配偶者控除 居住用不動産 婚姻20年以上 非課税 税金 相続対策 不動産 夫婦 確定申告 家計

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「結婚して20年以上になるけれど、夫名義のマンションを妻に贈与しても大丈夫？」「老後資金を配偶者に渡すとき、贈与税はいくらかかるの？」——夫婦間の居住用不動産の名義変更や、将来の相続を見据えた配偶者への資金移転を考えると、ほぼ必ずぶつかるのがこの贈与税の疑問です。

実は、婚姻期間が20年以上の夫婦の間で「居住用不動産」を贈与した場合、最大2,000万円まで贈与税が非課税になる特例（配偶者控除）があります。これに通常の基礎控除110万円を合わせると、合計2,110万円まで贈与税0円になります。ところがこの特例は、検索すると「婚姻20年以上なら非課税」とだけ書かれ、「2,000万円を超えた分はどう計算するか」「どんな場合に特例が消えるか」を数値で示したページが意外に少ないのが実情です。

誰が検索しているか（検索意図）

この記事は、次のような状況にある方を想定して書いています。

• 結婚20年以上の夫婦で、一方名義の自宅・マンションを他方に贈与（名義変更）したい方
• 相続対策として、生前に配偶者へ居住用不動産や資金を渡しておきたい方
• 「配偶者控除」という言葉は聞いたが、いくらまで非課税か・超えたらいくらかかるかを具体的に知りたい方
• 親から子への「住宅取得等資金の贈与の特例（最大1,500万円）」と混同していて、夫婦間でも同じことができると思い込んでいる方
• 贈与税の確定申告（暦年課税）が必要かどうかを確認したい方

よくある誤解は3つです。①「配偶者なら何円贈与しても非課税だと思っている」——実際は2,000万円が上限で超過分に税がかかる。②「所得税の配偶者控除（38万円）のことだと思っている」——全く別の制度（贈与税の配偶者控除）。③「特例を使えばもらった側の所得に関係なくずっと非課税だと思っている」——もらった側の所得が2,000万円超になると遡及課税される。順に計算の根拠から確認します。

制度の正体——「配偶者控除（居住用不動産の贈与）」とは何か

正式名称は「居住用不動産の贈与に係る配偶者控除」といいます。婚姻期間が長い夫婦の間で居住用不動産を贈与する場合に限り、一定額（最大2,000万円）を贈与税の課税価格から控除する特例です。これは「贈与税の基礎控除（110万円）」とは別に重ねて適用できます。

つまり贈与税の計算は次の順序になります。

課税価格 ＝ 贈与した不動産等の価額 − 基礎控除（110万円） − 配偶者控除（最大2,000万円）
贈与税額 ＝ 課税価格 × 税率 − 控除額（贈与税の速算表）

課税価格がマイナス（＝2,110万円以下の贈与）なら、贈与税は0円です。これがこの特例の核心价值です。

使える要件（3つ）

③の所得制限は「贈与時」ではなく「贈与年の翌年以降ずっと」かかる点が最大の罠です。現役世代で高収入の配偶者へ贈与する場合は、将来の所得シミュレーションが必要です（後述「注意点」で詳述）。

計算式の根拠——贈与税の速算表（令和4年分以降）

配偶者控除の2,000万円の枠を超えた分（正確には「贈与額 − 110万 − 2,000万」の差額）に、通常の贈与税を計算します。贈与税は暦年課税の「課税価格（＝もらった金額から基礎控除110万円を引いた額）」に応じた超過累進税率です。令和4年（2022年）の税制改正以降の速算表は次のとおりです（金額は課税価格）。

この表は「贈与税額 ＝ 課税価格 × 税率 − 控除額」で使います。控除額は各税率の切れ目で税額が不連続にならないように調整された定数です（例：課税価格200万円なら、10%側でも15%側でも税額20万円になります）。

※ この特例は「暦年課税」の贈与に適用されます。相続時精算課税を選択して贈与した場合は、この配偶者控除は使えません（相続時精算課税は別の仕組み）。また、ここでの「配偶者控除」は所得税の配偶者控除（38万円）や配偶者特別控除（最高48万円）とは全く別の制度です。混同しないようご注意ください。

具体例——贈与額ごとに贈与税はいくらかかるか

居住用不動産（またはその取得資金）を夫婦間で贈与し、配偶者控除の全要件を満たす場合の計算例です。すべて「課税価格 ＝ 贈与額 − 110万 − 2,000万」で出します。

① 1,500万円のマンションを贈与 → 贈与税0円

• 課税価格 ＝ 1,500万 − 110万 − 2,000万 ＝ −610万円（マイナス）
• 課税価格が0以下なので 贈与税は0円

配偶者控除の枠（2,000万）＋基礎控除（110万）＝2,110万円までは、どんなに高額の居住用不動産でも非課税です。

② 2,500万円の住宅を贈与 → 贈与税約45.5万円

• 課税価格 ＝ 2,500万 − 110万 − 2,000万 ＝ 390万円
• 390万円は「450万円以下」の段 → 税率20%・控除額32.5万円
• 贈与税 ＝ 390万 × 20% − 32.5万 ＝ 78万 − 32.5万 ＝ 45.5万円

③ 3,000万円の住宅を贈与 → 贈与税約155万円

• 課税価格 ＝ 3,000万 − 110万 − 2,000万 ＝ 890万円
• 890万円は「700万円超 〜 1,000万円以下」の段 → 税率25%・控除額67.5万円
• 贈与税 ＝ 890万 × 25% − 67.5万 ＝ 222.5万 − 67.5万 ＝ 155万円

④ 5,000万円の住宅を贈与 → 贈与税約819万円

• 課税価格 ＝ 5,000万 − 110万 − 2,000万 ＝ 2,890万円
• 2,890万円は「1,500万円超 〜 3,000万円以下」の段 → 税率35%・控除額192.5万円
• 贈与税 ＝ 2,890万 × 35% − 192.5万 ＝ 1,011.5万 − 192.5万 ＝ 819万円

特例を使わない（基礎控除110万のみ）とどうなるか

同じ2,500万円の贈与でも、この配偶者控除を使わず通常の贈与（基礎控除110万のみ）で計算すると、課税価格は 2,500万 − 110万 ＝ 2,390万円 → 35%・192.5万の段で 644万円 になります。特例を使えば45.5万円なので、差額は約598.5万円。要件を満たすなら絶対に特例を選ぶべきです。

「住宅取得等資金の贈与の特例（親→子・最大1,500万円）」とは別物

夫婦間の贈与でよく混同されるのが、「住宅取得等資金の贈与の特例」です。こちらは父母や祖父母から子・孫への贈与を想定した制度で、居住用不動産の取得等資金について一定額（要件により最大1,500万円、または1,000万円）が非課税になります。重要な違いは次のとおりです。

つまり「夫婦で住宅の名義を変える」なら本記事の配偶者控除、「親や祖父母が子の住宅資金を出す」なら住宅取得等資金の贈与の特例を使います。どちらも非課税枠がありますが、対象となる関係が違うため、自らのケースに合った特例を選んでください。教育資金を祖父母から孫へ贈与する「教育資金の贈与の特例（最大1,500万円）」も別制度です。

注意点・免責

• もらった側の所得が2,000万円を超えると遡及課税：配偶者控除の要件③（受贈者の合計所得金額が2,000万円以下）を満たさなくなった年以降は、その年分から特例の適用がなくなり、過去に非課税にしていた分も含めて贈与税が課されます。現役で高収入の配偶者へ贈与する場合は、将来の所得動向を慎重に見積もってください（時効は原則6年）。
• 居住実績が必要：贈与で取得した不動産（または贈与資金で買った不動産）に、贈与年の翌年3月15日までに実際に住んでいることが証明できないと特例が受けられません。「贈与はしたが賃貸に出した」などは不可です。
• 名義変更だけでも贈与とみなされる：夫名義の家を妻名義にする等、実質的に財産を移転する行為は、売買ではなくても贈与とみなされます。登記費用や譲渡所得税はかかりませんが、贈与税の検討対象になります。
• 暦年課税での適用：本特例は暦年課税の贈与にのみ適用。相続時精算課税を選択した贈与には使えません。
• 特例の選択届出：確定申告時に「配偶者控除の特例の適用を受ける旨の届出書」を提出する必要があります（基礎控除の申告と併せて）。

本記事の数値は、国税庁が公表する贈与税の速算表（令和4年分以降）および配偶者控除（居住用不動産の贈与）の非課税限度額2,000万円・基礎控除110万円に基づく計算例です。控除額や税率は法改正で変わることがあり、個別の事情（共有名義の取扱い、取得時期、地方税法との関係等）により結果が異なる場合があります。実際の適用・申告については、税理士等の専門家にご相談いただくか、国税庁の「贈与税の配偶者控除」に関する情報で最新の要件をご確認ください。本記事は情報提供を目的とし、特定の税務判断を強制するものではありません。計算例の数値入力はすべてブラウザ内で行われ、外部へ送信されることはありません。

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