住宅ローン控除と繰り上げ返済、どちらが得？ 借入3000万・金利1.2%・控除40万円前提で、繰上100万円の利息削減と控除縮小を同時に計算した損得表

2026-09-07 ｜ 住宅ローン 繰り上げ返済 住宅ローン控除 住宅ローン控除額 税金 金利 家計 返済計画

便利箱編集部 ｜ 編集方針・情報の確認

「住宅ローン控除を受けている間に繰り上げ返済をしたら、控除が減って損じゃない？ それとも利息が減るから得？」——この疑問は、住宅ローン控除と繰り上げ返済を別々の記事で見ていると渋滞しがちです。実際には 繰上で減る利息 と 控除の元になる年末残高の縮小 を同じテーブルで比較しないと、損得は見えてきません。

この記事では、借入3000万円・金利1.2%・控除見込み40万円/年(上限付近まで効くケースの例)を前提に、①そのまま払い続ける場合 ②繰上返済100万円(期間短縮型)をした場合 の2つを並べます。さらに「控除が10年残っている場合」と「控除が2年しか残っていない場合」で、損得の見え方がどう変わるかも最後に整理します。自分の残高・金利・控除の残り年数は 住宅ローン計算ツール と 住宅ローン控除額の計算記事 で当てはめてください。

ステップ1：「そのまま払い続けた場合」の基準を出す（借入3000万・1.2%・30年）

比較の第一歩は「何もしない場合」の基準です。住宅ローン控除の対象金額にもなる年末残高の動きも、ここから出てきます。

月返済額 ＝ 借入元本 × 月利 × (1＋月利)^回数 ÷ {(1＋月利)^回数 − 1}

借入3000万円・年1.2%・30年(360回)の例。

この例では、30年間の総利息が 約 570万円 かかります。この上に「住宅ローン控除でどれくらい戻るか」を重ねて考えるのが次のステップです。

ステップ2：住宅ローン控除が「どれくらい戻るか」を押さえる

住宅ローン控除は 年末のローン残高 を基準に計算されることが多い(控除率・上限・期間は取得時期・要件・改正で異なります)ため、繰上返済をするとその年の控除額が小さくなる可能性があります。ここでは説明用に「年末残高の 5%・最大 40万円/年」を例にします(非課税措置の細目ではなく、考え方の模式です)。

要注意：繰上返済をしても「残高がある限り控除がゼロになる」わけではありません。控除額が変わるのは 年末残高が小さくなる分 です。上の例でも、残高が一定範囲までは上限(40万円)で頭打ちなので、繰上直後から控除がガクッと落ちるとは限りません。自分の控除率・上限・残年は 住宅ローン控除額の計算記事 で確認してください。

ステップ3：繰り上げ返済100万円(期間短縮型)をした場合

「月額はそのまま(約 99,171円)で、100万円を期間の短縮に回す」パターンです。元本が先に減る分だけ、将来の利息が丸ごと浮きます。

この例では、繰上100万円で 約 24.2回(約 2年弱)完済が短縮 され、利息は 約 83.7万円 減ります。繰上した100万円自体は既に払ったお金なので、ここでの「得」は将来の利息が減る分です。

ステップ4：繰上で減る「住宅ローン控除」を一緒に出す

繰上返済の損得で忘れやすいのがこちらです。繰上で年末残高が下がると、控除額の上限に達しなくなる年度が出てくる場合があります。ここでは「控除が毎年上限40万円で取れていたが、繰上後に上限未満に落ちる年度がある」ケースを模式的に並べます。

この例は「繰上で控除合計額が約 11万円減る」パターンですが、実際には 控除率・上限・残年・繰上のタイミング で数字が変わります。控除が残り2年しかない場合は「繰上で失う控除金額の相対比重」が大きくなるため、繰上の判断は「残っている控除年分の価値」と「その後減る利息」の両方を見ます。

ステップ5：差し引きで「繰上100万円の得失」を出す

この例では、繰上で控除が少し減っても 利息削減のほうが大きくて差し引きプラス になります。ただし、控除が残り2年しかないケースでは控除縮小の割合が相対的に大きくなるため、繰上100万円の得失は「控除が終わってから先に発生する利息の削減」まで含めて判断する必要があります。

よくある注意点

• 控除の残年数を先に確認。 繰上の得失は「これから先、何年控除が続くか」で変わります。残年が長いほど繰上の利息削減メリットを取りやすく、短いほど「控除を縮める損失」が相対的に目立ちます。
• 繰上手数料が別途かかる場合がある。 金融機関によっては繰上返済に手数料がかかる場合があるため、実際の損益は繰上手数料も引いて判断してください。
• 「月額軽減型」と「期間短縮型」で効き方が違う。 月額はそのままにして完済を短くしたいなら期間短縮型、月額を軽くしたいなら月額軽減型です。利息の減り方は一般的に期間短縮型のほうが大きくなります。
• 控除が大きい年は「繰上タイミング」が効く。 控除が最も効いている年度途中での繰上が、控除縮小としてより効くかどうかを年単位で見てください。
• 控除は要件・改正・年末残高の取扱いで変わる。 上記の 5%・40万円の例は説明用の模式です。自分の控除額・ Upper は 住宅ローン控除額の計算記事 と 住宅ローン控除の要件の記事 で確認してください。

もっと具体的に試すなら

• 住宅ローン計算ツール — 借入額・金利・期間での月額・総支払・総利息のそのまま試算に。
• 住宅ローン控除の要件の記事 — 控除が受けられる条件の確認に。
• 住宅ローン控除額の計算記事 — 年末残高ベースの控除額を具体例で確認。
• 繰上返済の効果を計算した記事 — 繰上で利息がどれだけ減るかの詳細。
• 住宅ローン借り換えの損益分岐点の記事 — 繰上ではなく借り換えで金利を下げる場合の比較に。

数値は「元利均等・固定金利・ボーナス併用なし・繰上返済手数料や控除の個別精査を省略」した概算モデルです。住宅ローン控除の額・上限・期間・年末残高の取扱いは取得時期・改正・契約の詳細で変わります。繰上返済の手数料・満期前の取扱いも金融機関ごとに異なります。正確な損得は、借入先の試算・契約内容・控除の確定情報でご確認ください。

よくある質問

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